Estudo de Viabilidade – Técnica e Econômica

O que é Estudo de Viabilidade?

O estudo de viabilidade, também conhecido como estudo de viabilidade de projeto ou estudo de viabilidade de arquitetura, é uma atividade multidisciplinar que visa analisar diferentes aspectos de um empreendimento, como recursos necessários, tempo de execução e retorno sobre o investimento.

O estudo pode ter como objetivo a avaliação da viabilidade técnica-financeira das soluções propostas ou identificação de diferentes opções para atender uma demanda.

Estudo de Viabilidade Técnica

O estudo de viabilidade técnica visa analisar a possibilidade de execução das soluções propostas. Por exemplo, mesmo que a utilização do concreto usinado seja financeiramente viável, de nada adianta planejar a utilização do material se não existirem usinas de concreto na região. De forma similar, mesmo que exista a disponibilidade do material, a ausência de conhecimento técnico ou equipamentos específicos pode inviabilizar seu uso.

Outro fator técnico a ser analisado é a produtividade, por exemplo, mesmo que fosse possível executar toda a estrutura do imóvel em concreto armado em um único dia, ainda seria necessário aguardar o processo de cura do concreto e atingir a resistência mínima de projeto, por isso, mesmo que fossem alocados milhares de profissionais no canteiro de obra, seria inviável a execução da cobertura no mesmo dia da concretagem.

Estudo de Viabilidade Econômica

O estudo de viabilidade econômica, também conhecido como estudo de viabilidade financeira, tem como principais objetivos analisar se há recursos financeiros suficientes para execução do empreendimento e, no caso de investimentos, quantificar o Retorno sobre Investimento (ROI) para comparação com outras opções.

Enquanto na compra e venda de imóveis o estudo é de certa forma mais simples, na construção existem diversos fatores a se considerar para definir a viabilidade econômica do empreendimento, de acordo com as condições e objetivos de cada obra, como Retorno sobre Investimento, Tempo de Retorno, Custo de Oportunidade, Análise de Risco e Inflação.

Ferramentas para Elaboração do Estudo de Viabilidade

Pesquisa de Mercado

A pesquisa de mercado é uma etapa importante para verificar se é realmente viável contratar as soluções sugeridas. Assim como no exemplo da ausência de usinas de concreto, também é possível que determinados insumos e serviços estejam indisponíveis ou com valores acima do comum. Por exemplo, em algumas regiões ainda é normal que não existam empresas com capacidade técnica para execução de light steel framing.

Outro ponto a ser analisado é a disponibilidade de materiais, prazos de entrega e valores de frete, que podem tornar certas soluções totalmente inviáveis.

Planilha Orçamentária

A planilha orçamentária é a relação de todos os insumos e serviços de uma obra, com as respectivas unidades de medida, quantidades e preços unitários. O documento é essencial para analisar os gastos com o empreendimento e verificar sua viabilidade.

Para elaborar a planilha orçamentária é necessário realizar o levantamento quantitativo e orçar todos os insumos, mão de obra, equipamentos e demais recursos necessários para execução do empreendimento. Erros no quantitativo podem gerar grandes distorções nas análises de custo, por isso, a depender do valor estimado e importância do projeto, é essencial delegar a tarefa para um orçamentista.

Para otimizar o trabalho é possível utilizar o orçamento preliminar para identificar os insumos e serviços de maior impacto, com auxílio da Curva ABC, para só então elaborar o orçamento detalhado.

Cronograma Físico-Financeiro

O cronograma físico-financeiro é uma ferramenta importantíssima para o controle da obra, pois é usado para administrar a execução do serviço (físico) e o fluxo de caixa (financeiro), possibilitando o planejamento de pagamentos e empréstimos, quando necessários, ajudando a reduzir gastos com juros e otimizar o retorno do investimento.

Além disso, o detalhamento das etapas construtivas com indicação dos valores permite, por exemplo, acordar o pagamento do serviço de pintura em parcelas condicionadas a entrega do serviço, como no fim da pintura de cada cômodo ou pavimento, reduzindo assim o risco de receber o serviço incompleto.

Exemplos de Estudos de Viabilidade

Método de Aquisição ou Construção

A escolha da modalidade de aquisição ou construção é fundamental para garantir o sucesso de um empreendimento, pois influencia diretamente nos custos e no prazo de entrega do imóvel. Algumas das modalidades mais comuns são:

• Imóvel Pronto
• Construção Tradicional
• Built to Suit
• Imóvel na Planta
• Turn Key

Cada uma dessas modalidades possui suas vantagens e desvantagens, e a escolha da mais adequada dependerá das necessidades e objetivos do contratante. É importante consultar um especialista e avaliar todas as opções antes de decidir qual modalidade escolher.

Por exemplo, a compra de um imóvel pronto permite ao contratante a posse imediata do mesmo, além de ser geralmente mais rápida e menos burocrática, enquanto a aquisição de imóvel na planta oferece ao contratante a possibilidade de personalizar o imóvel de acordo com suas necessidades e preferências, e pode ser mais econômica devido à redução dos riscos para a incorporadora.

Sistema Construtivo

A escolha do sistema construtivo é uma das etapas mais importantes para projetos de imóveis, pois impactam diretamente em todos os projetos executivos, como projeto arquitetônico, projeto estrutural e projeto de fundação, e possíveis intervenções futuras, como reforma, retrofit e manutenção.

A escolha do sistema construtivo deve levar em consideração questões como:

• Disponibilidade de materiais, equipamentos e equipe técnica na região;
• Distância entre pilares;
• Quantidade de pavimentos;
• Resistência do solo;
• Orçamento máximo.

Para a análise financeira normalmente são utilizados dados históricos e índices de preço, porém em alguns casos pode ser necessário o desenvolvimento de múltiplos projetos para escolha da melhor opção.

Alguns exemplos de sistemas construtivos são:

• Alvenaria estrutural;
• Alvenaria de vedação;
• Estrutura de concreto armado;
• Estrutura de concreto protendido;
• Light Steel Framing;
• Construção Modular.

Tipo de Concreto

Nas estruturas de concreto armado e concreto protendido também é possível realizar estudos sobre o tipo de concreto a ser utilizado, cada qual com suas vantagens. Por exemplo:

• Concreto Autoadensável
  • Redução do tempo de concretagem;
  • Redução de ruídos;
• Concreto de Alto Desempenho
  • Redução das dimensões dos elementos estruturais;
• Concreto Usinado
  • Maior controle tecnológico;
  • Redução de desperdício;
  • Otimização do canteiro de obras;

De maneira geral, toda qualidade ‘especial’ adicionada ao concreto convencional implica no aumento do custo, porém é necessário avaliar através do estudo de viabilidade se o aumento do custo se justifica através dos benefícios. Por exemplo, a redução de ruído pode não ser interessante quando a equipe tem intenção de trabalhar apenas na parte da manhã, mas para uma obra de urgência pode fazer toda a diferença ao possibilitar o trabalho noturno.

A redução do tempo de concretagem, e consequentemente da duração da obra, pode resultar em economia com mão de obra o suficiente para justificar a escolha do concreto autoadensável. Além disso, determinados empreendimentos começam a gerar receita logo após sua conclusão, dessa forma cada dia a mais de obra pode resultar em perda financeira, que deverá ser considerada na escolha dos insumos, processos e demais soluções.

Referências

• Decreto nº 7.983, 08 de Abril de 2013 – Estabelece regras e critérios para elaboração do orçamento de referência de obras e serviços de engenharia, contratados e executados com recursos dos orçamentos da União, e dá outras providências.
• Normas Técnicas
  • NBR 16636-1 – Elaboração e Desenvolvimento de Serviços Técnicos Especializados de Projetos Arquitetônicos e Urbanísticos – Parte 1: Diretrizes e Terminologia
  • NBR 12721 – Avaliação de Custos Unitários de Construção para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios Edifícios – Procedimento
• Câmara Brasileira da Indústria da Construção
• Custo Unitário Básico (CUB) – Indicador dos Custos do Setor da Construção Civil