O que é Manutenção Predial?
Manutenção Predial é o termo utilizado para definir o conjunto de procedimentos utilizados para planejar e executar atividades que têm objetivo de recuperar, conservar e prolongar as condições de uso, conforto, segurança e economicidade da edificação.
A expressão “manutenção predial” é comumente utilizada para descrever as tarefas operacionais, mas também pode ser usada para abranger todo o processo de planejamento, execução e controle da manutenção de edifícios, sendo nestes casos mais conhecido como Gestão de Manutenção Predial.
Etapas da Manutenção Predial
Levantamento de Dados Preliminares
Nessa etapa o planejador de manutenção busca compreender o tipo de edificação, uso, idade e demais características que influenciam diretamente sobre os requisitos de manutenção e quais profissionais, procedimentos e ferramentas serão necessárias.
Por exemplo, o planejamento da manutenção de um hospital é muito diferente de um supermercado, visto que possuem características muito distintas, como: público, equipamentos, rotinas, exigências sanitárias, quantidade de usuários, entre outros.
Mesmo com características semelhantes, cada edificação possui elementos particulares, por exemplo, alguns hospitais realizam a limpeza de roupas e enxovais internamente, enquanto outros terceirizam o serviço, dessa forma teremos equipamentos diferentes em cada unidade hospitalar.
Análise da Legislação
Com as informações adquiridas, é possível determinar quais as Normas Técnicas e Legislações deverão ser utilizadas para o planejamento e execução das atividades de manutenção predial.
Por exemplo, caso a edificação seja um hospital, será necessário ter conhecimento sobre as Resoluções da Diretoria Colegiada (RDC) emitidas pela ANVISA, além das Normas Técnicas da ABNT.
Inspeção Predial
Na etapa de inspeção predial busca-se caracterizar a edificação e seus sistemas de forma detalhada, conforme seu atual estado de conservação e funcionamento, para possibilitar a avaliação das condições de uso, manutenção, segurança, habitabilidade e durabilidade.
A inspeção, por ser uma atividade de alta complexidade, divide-se ainda em subetapas, sendo elas:
- Levantamento de Dados e Documentação
- Análise
- Vistoria
- Classificação de Irregularidades
- Recomendação de Soluções
- Priorização das Atividades
- Avaliação da Manutenção e Uso
- Redação e Emissão do Laudo Técnico de Inspeção
Para mais informações leia o artigo: Inspeção Predial – Guia Completo
Levantamento Técnico
A depender do porte da edificação, maturidade da gestão de manutenção, equipamentos instalados e escopo do serviço, pode-se realizar o levantamento e registro dos elementos antes, durante ou após a inspeção predial.
Idealmente o levantamento técnico deve ser realizado antes da inspeção predial, porém a situação mais provável é que seja executado juntamente à inspeção, para o levantamento sensorial, e após, para levantamento de registros, manuais e demais documentos.
Caso seja verificada a ausência de documentos importantes, como os Projetos da Edificação ou informações técnicas de equipamentos, pode ser necessário realizar um levantamento as built ou análises mais invasivas para correta caracterização dos sistemas e componentes.
Elaboração dos Programas de Manutenção
A estrutura e tipo dos programas de manutenção predial variam de acordo com as características, porte e objetivos das atividades de manutenção. Por exemplo, o Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) é exigido em todas edificações de uso público e coletivo que possuam ambientes climatizados artificialmente, conforme Lei Nº 13.589.
Além disso, cada tipo de equipamento e instalação predial possui seus próprios requisitos quanto à frequência de manutenção, controle e profissionais habilitados a exercer determinadas atividades.
Conceitos de Manutenção Predial
Equipe Técnica
A equipe técnica é composta pelos profissionais responsáveis pelo planejamento da manutenção predial, podendo também atuar na área de inspeção, projetos, orçamentação e demais atividades necessárias para contratação de serviços operacionais, por exemplo:
- Engenheiro Civil
- Arquiteto
- Engenheiro Mecânico
- Engenheiro Eletricista
Equipe Operacional
A equipe operacional é composta pelos profissionais responsáveis pela execução dos serviços, como:
- Eletricista
- Encanador
- Mecânico
- Oficial de Manutenção
- Marceneiro
Ordem de Serviço
A Ordem de Serviço é um documento que formaliza o serviço a ser prestado e serve como ponto de partida para a organização do trabalho. Com ela, os prestadores de serviços conseguem se planejar e organizar as demandas para o atendimento.
Na Ordem de Serviço devem constar todas informações relevantes ao correto planejamento e execução das atividades, por exemplo:
- Localização
- Escopo do Serviço
- Resultados Esperados
- Identificação dos Elementos
- Planta Baixa
- Exigências e Referências Técnicas
- Condições Especiais
Projeto As Built
O projeto As Built, ou “como construído”, é o registro ou atualização dos projetos da edificação conforme sua execução, a fim de garantir que a documentação represente exatamente o imóvel e instalações conforme executados.
Motivos para fazer o Projeto As Built:
- Previne Acidentes e Danos
- Reduz o Custo de Reformas
- Valoriza o Imóvel
Para mais informações leia o artigo: Projeto As Built – Guia Completo
Manutenção Corretiva
A manutenção corretiva tem como objetivo a correção de um problema que impede ou prejudica o funcionamento de um componente, equipamento ou sistema. Na construção civil normalmente são realizadas manutenções corretivas para resolver patologias construtivas.
Exemplos de manutenção corretiva:
- Soldagem;
- Substituição de Peça Defeituosa;
- Troca de Lâmpada Queimada.
Manutenção Preventiva
O principal objetivo da manutenção preventiva é determinar, antecipadamente, a necessidade de manutenção do equipamento e evitar interrupções inesperadas na operação, prolongando a durabilidade do equipamento e evitando a perda de produtividade dos usuários.
Exemplos de manutenção preventiva:
- Recuperação de Pintura;
- Calibragem;
- Troca de Óleo;
- Substituição de Peças Desgastadas.
Manutenção Preditiva
A manutenção preditiva, também conhecida como manutenção controlada, é realizada através da análise de dados e do monitoramento rotineiro de equipamentos e sistemas, permitindo alcançar uma alta qualidade de serviço, com o objetivo de reduzir ao mínimo a quantidade de manutenções preventivas e evitar as manutenções corretivas.
Exemplos de manutenção preditiva:
- Análise de Vibração;
- Análise de Óleo;
- Análise de Fissuras;
- Termografia;
- Ultrassom.
Indicadores de Manutenção Predial
Os indicadores são informações utilizadas para analisar, quantitativamente e qualitativamente, características relativas ao desempenho das atividades técnicas e operacionais da manutenção predial, buscando sempre otimizá-las para aumentar a eficiência, conforto e reduzir custos.
Exemplos de indicadores de manutenção predial:
- Taxa de Triagem das Demandas
- Ordens de Serviço Executadas por Funcionário
- Ordens de Serviço Executadas por Período
- Taxa de Ordens de Serviço Executadas
- Tempo Médio para Atendimento de Demandas
- Taxa de Atendimento das Demandas
- Taxa de Eficiência da Inspeção Predial
- Taxa de Depreciação
- Eficácia e Eficiência dos Programas de Manutenção
- Tempo de Disponibilidade do Sistema/Serviço
- Tempo entre Falhas
Referências
- Normas Técnicas
- NBR 5462 – Confiabilidade e Mantenabilidade
- NBR 5674 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção (resumo da NBR 5674)
- NBR 14037 – Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações – Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos
- NBR 14645 – Elaboração do “como construído” (As Built) para Edificações
- NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho (resumo da NBR 15575-1)
- NBR 16747 – Inspeção Predial – Diretrizes, Conceitos, Terminologia e Procedimento
- NBR ISO 5492 – Análise Sensorial – Vocabulário
- Artigos
