Introdução
Este guia é útil principalmente para pessoas que desejam comprar ou vender um terreno. Conhecer todas características de um produto é de grande importância para negociar seu valor e ficar atento às pegadinhas.
Muitas vezes podemos achar que estamos fazendo a compra do século, quando na verdade podemos estar pagando muito mais do que o valor real do produto.
Se você já comprou um terreno, ou considerou a ideia, já deve ter passado horas e mais horas buscando a melhor opção. Também deve ter percebido que, por mais que seja algo tão caro e importante, as informações muitas vezes são de difícil acesso ou inexistentes, o que acaba limitando sua pesquisa a duas variáveis: localização e preço.
Mas você sabia que um terreno possui inúmeras informações importantes e que podem fazer toda diferença em uma negociação? Por exemplo, é possível que dois terrenos vizinhos possuam capacidades construtivas completamente diferentes.
Já pensou? Comprar pensando em construir uma mansão e estar limitado a apenas 1 pavimento?
Localização
A localização é sem dúvida uma das características mais importantes de um terreno. Fica próximo ao mercado? Ponto de ônibus? Metrô? Existe alguma farmácia por perto? É seguro? Muitas informações importantes podem ser obtidas com o endereço do terreno.
Porém, o endereço em sí não é o fator mais importante, mas sim o conjunto de fatores que nos fazem definir um local como sendo “bom”.
Eletricidade
Apesar de dificilmente ser um problema em centros urbanos, ainda é possível encontrar locais sem acesso à rede elétrica, como é o caso desta cidade no Piauí. Por isso, é importante verificar a infraestrutura local e buscar informações junto à concessionária de energia.
Também é interessante verificar a frequência das quedas de energia na localidade. Em alguns locais basta um pequena chuva para que todo bairro fique sem luz.
Abastecimento de Água
A ausência de rede de abastecimento de água é ainda mais incomum que a ausência de rede elétrica, porém a falta de abastecimento regular não é tão rara quanto deveria. Por exemplo, em 2016 apenas 43,3% dos domicílios contavam com abastecimento regular diário, em 2017 o número subiu para 64,4%, mas ainda é muito baixo.
Em algumas cidades há também o fator de sazonalidade, principalmente nas cidades litorâneas, onde pode haver interrupção do fornecimento de água, devido ao elevado número de turistas utilizando a rede. Outra situação são os períodos de seca, que podem fazer com que as cidades precisem adotar medidas de racionamento de água.
De acordo com o World Resources Institute (WRI) algumas cidades brasileiras estão em situação de risco de falta de água, sendo elas: São Paulo, Rio de Janeiro. Grande Vitória, Campinas, Recife, Fortaleza, Petrolina e Juazeiro. É possível que essas cidades enfrentem problemas cada vez mais graves com o passar do tempo.
Rede de Esgoto
Redes coletoras de esgoto ainda são como itens de luxo em algumas cidades e bairros mais isolados. O esgoto canalizado melhora as condições de saúde e higiene local, além de garantir que o esgoto seja tratado e destinado para local adequado. Na ausência de rede coletora, a população é responsável pela construção de sumidouros, que muitas vezes são mal dimensionados e não recebem manutenção adequada.
Segundo o IBGE, apenas 66,3% dos domicílios tinham acesso à rede coletora de esgoto em 2018, portanto é sempre bom conferir.
Internet
A internet já se tornou um item essencial em nossas vidas, seja para trabalho ou lazer. A falta dela pode ser um grande problema, principalmente para quem trabalha em casa.
Caso a internet a cabo não chegue ao seu terreno, a alternativa será adquirir uma internet via satélite, que é mais cara, mais lenta e possui franquia menor que da internet de fibra ótica.
Outra opção é a internet via rádio, que apesar de possuir um baixo custo, não oferece velocidades tão boas quanto à via cabo e é muito instável.
Segurança
Não deve ser muito difícil pensar em bairros em sua cidade onde você não gostaria de morar, não é mesmo? Lugares em que ir à noite, ou até mesmo de dia, é “pedir para ser roubado ou morto”.
É seguro dizer que todas cidades têm locais assim, porém, em sua própria cidade existem diversos locais similares, ou mesmo piores, dos quais você provavelmente nunca ouviu falar.
Procure conhecer um pouco as redondezas, converse com os vizinhos (com muito ceticismo, pois ninguém gosta de dizer que mora em um local perigoso), até mesmo vá à delegacia buscar informações.
Mesmo que esteja comprando o terreno para revendê-lo, dependendo do nível de segurança da rua ou bairro, o valor pode ser muito menor do que parece e poderá desvalorizar seu imóvel. De acordo com pesquisas de mercado, o imóvel pode desvalorizar em até 30% em áreas de risco.
Infraestrutura e Conservação da Rua/Bairro
A rua é asfaltada? A calçada está em boas condições? A coleta de lixo é regular? Ocorrem alagamentos? Há risco de deslizamento?
Algumas características são essenciais para que uma localização seja considerada boa, mas na pressa de adquirir um terreno e construir o imóvel é possível que algumas delas passem despercebidas.
Pode parecer exagero, mas cada detalhe conta e pode valorizar ou desvalorizar um imóvel.
Serviços Próximos
Os serviços essenciais variam de acordo com a estrutura familiar, emprego, objetivos e diversos outros fatores. Para famílias com crianças, morar perto de escolas pode poupar horas valiosas que seriam gastas no trânsito. Já na ausência delas, morar próximo a supermercados talvez seja melhor.
Alguns serviços interessantes de se ter próximo de casa:
- Escola
- Hospital
- Posto de Saúde
- Supermercado
- Mercadinho
- Padaria
Deslocamento
Com a chegada de serviços como o Uber e Taxi99 o deslocamento nas cidades se tornou mais simples e mais barato. Mas você já deve ter percebido que alguns motoristas se recusam a buscar ou levar para alguns lugares, não é mesmo? Ou que o preço da corrida é muito mais elevado que o normal.
Os gastos com deslocamento devem sempre ser levados em conta pois podem representar grande parte do orçamento familiar, seja de ônibus ou de uber. Além disso, a proximidade de pontos de ônibus ou metrô podem fazer toda diferença na sua vida.
Direção das Fachadas
Essa é uma dica que os moradores da região sul provavelmente já estão cansados de saber. No sul do Rio Grande do Sul a fachada sul nunca pega sol.
Isso mesmo. Enquanto nas demais regiões a fachada norte recebe o sol do inverno e a fachada sul o sol do verão, lá não ocorre o mesmo. É muito comum observar a fachada sul dos prédios tomada por mofo, devido a ausência de insolação.
Em função das temperaturas extremas no Rio Grande do Sul, a fachada Norte é extremamente bem vinda pois ajuda a aquecer a residência nos dias de inverno.
Capacidade Construtiva
A capacidade construtiva de um terreno, também conhecida como potencial construtivo, define o que e quanto você pode construir nele. Engana-se quem pensa que pode construir um prédio ou sobrado em qualquer lugar.
Essa é uma informação que muitas pessoas não sabem e acabam descobrindo da pior maneira possível. As limitações construtivas são descritas no Plano Diretor Municipal, Código de Obras e Regime Urbanístico. Uma limitação bastante conhecida, e muito ignorada, é o afastamento de 1,5 metros da divisa do terreno quando há janela ou abertura. Essa limitação é válida em todo país.
Porém, cabe lembrar que é possível alterar o uso do solo e sua capacidade construtiva, de acordo com as regras de cada local, a partir do pagamento de contrapartida à prefeitura. O procedimento utilizado para isso é a outorga onerosa.
Existem também as limitações determinadas pelas próprias cidades de acordo com a localização do terreno. Para ilustrar vamos utilizar os documentos e informações da cidade de Rio Grande – RS.
Observe o mapa a seguir:
O mapa é dividido em setor de Unidade Residencial (UR), Unidade Mista (UM), Unidade Industrial (UI), Unidade Funcional (UF), Área Funcional (AF), Corredor de Comércio e Serviços (COR) e Área Central (AC). Como as informações a partir de agora serão mais técnicas, usaremos exemplos reais para facilitar a compreensão.
Vamos usar a UR01 e UR02 para os exemplos deste guia. Atente-se à proximidade das Unidades Residenciais no mapa.
Atividades Permitidas
As Atividades Permitidas são definidas no Plano Diretor da cidade e definem os tipos de atividades que podem ser realizadas em cada zona. Para residências essa informação geralmente é bem intuitiva; se tem casas próximas, é permitida habitação. Para comércios é sempre interessante verificar.
Índice de Aproveitamento
O Índice de Aproveitamento (IA), também conhecido como Coeficiente de Aproveitamento, é uma das características do terreno que mais surpreendem os compradores. Se você planeja construir mais de dois pavimentos, é bom ficar de olho. O IA determina quanto de área pode ser construída com relação à área do terreno.
Índice de Aproveitamento da UR01: 1,2
Índice de Aproveitamento da UR02: 3,6
Isso significa que se comprarmos um terreno de 10×20 na UR01, nossa área máxima de construção total será de 240m², enquanto na UR02 será de 720m². Bastante diferença, não é mesmo? Essa área é resultante da soma das áreas de todos pavimentos.
No caso dos prédios, algumas áreas podem ser desconsideradas nessas somas, por exemplo, as áreas de uso comum e áreas de guarda de veículos. Essas regras estão detalhadas no Regime Urbanístico e foram criadas de modo a incentivar a criação dessas áreas, sem prejudicar o empreendimento.
Taxa de Ocupação
Assim como o Índice de Aproveitamento, a Taxa de Ocupação (TO) também limita a capacidade construtiva por meio da limitação da projeção máxima da edificação sobre o terreno. Na maioria dos casos, a Taxa de Ocupação pode ser calculada dividindo a área do maior pavimento pela área do terreno. Se construirmos uma casa com 100m² em cada pavimento em um terreno de 200m², nossa TO será 50%. A mesma edificação em um terreno de 300m² terá uma TO de 33%.
- Taxa de Ocupação da UR01: 0,67 = 67%
- Taxa de Ocupação da UR02:0,75 = 75&
Caso os pavimentos sejam de formatos diferentes, a projeção será a soma das áreas coincidentes e não-coincidentes destes pavimentos, como mostra a imagem:
O objetivo da TO é de garantir que uma parcela do solo seja permeável, para evitar enchentes e sobrecarga da infraestrutura de escoamento de água da cidade. Também é útil para o aumento de áreas verdes e redução das ilhas de calor, fenômeno bastante comum em áreas onde não há solo natural e vegetação.
Altura Máxima
A altura máxima poder ser determinada por diversos fatores, como proteção ambiental, proximidade com aeroportos, sombreamento, entre outros.
- Altura Máxima da UR01: Até 7,5 metros
- Altura Máxima da UR02: Ilimitado
Recuos
Os recuos, também chamados de afastamentos, são as distâncias mínimas que uma edificação deve ter da divisa do terreno. Apesar de ser extremamente importante, ela também limita a capacidade construtiva de seu terreno e merece atenção.
Recuo de Ajardinamento
Os recuos de ajardinamento foram pensados para manter as ruas arborizadas e aconchegantes. É preciso tomar cuidado pois o recuo pode chegar em até 10 metros do terreno, ou seja, se seu terreno for de 10×20, apenas 10×10 poderá ser utilizado para construção, sem contar com as outras limitações.
Um dos objetivos do recuo de ajardinamento é evitar que as ruas se tornem corredores de pedra. Outra função é garantir espaço para futuras duplicações de estradas e rodovias.
- Recuo de Ajardinamento da UR01: Isento
- Recuo de Ajardinamento da UR02: Isento
Recuo Frontal
É semelhante ao Recuo de Ajardinamento, porém varia de acordo com a altura da edificação. Quando houver diferença entre o recuo frontal e o de ajardinamento deve-se utilizar o maior.
Recuo Frontal da UR01: Isento
Recuo Frontal da UR02:
- Até 13,70 metros: Isento
- Acima de 13,70 metros: Afastamento de 0,5 metros por pavimento adicional acima do 4º pavimento
Recuo Lateral
- Recuo Frontal da UR01: Isento
- Recuo Frontal da UR02:
- Até 7,50 metros: Isento
- Entre 7,50 e 13,70 metros: 2,5 metros em um dos lados a partir do 3º pavimento
- Acima de 1370 metros: 2,5 metros + 0,5 metros por pavimentos adicional acima do 4º pavimento
Recuo de Fundo
- Recuo Frontal da UR01: Isento
- Recuo Frontal da UR02:
- Até 7,50 metros: Isento
- Entre 7,50 e 13,70 metros: 1/10 da profundidade do terreno (mínimo de 2,50 metros)
- Acima de 13,70 metros: 1/10 da profundidade do terreno (mínimo de 2,50 metros) + 0,5 metros por pavimentos adicional acima do 4º pavimento
Perfil do Solo
O perfil do solo possui todas informações necessárias para o Projeto de Fundação. Um solo resistente pode fazer toda diferença no estudo de viabilidade econômica de um projeto. A resistência do solo é uma característica que pode ser usada para negociar o preço de compra/venda de um terreno.
Grande parte das informações essenciais podem ser obtidas através da estudo do solo por meio da sondagem SPT.
Nível do Lençol Freático
O lençol freático é um reservatório subterrâneo e permanente de água. A presença de água no solo impacta diretamente no custo das fundações, pois reduz a resistência do solo e exige cuidados especiais para edificação como o rebaixamento do lençol freático, por meio de bombeamento, ou estabilização do solo.
Resistência Superficial
A resistência superficial do solo é uma característica importante para fundações rasas como radier, sapata isolada e sapata corrida. Esse tipo de fundação geralmente apresenta um custo menor que as fundações profundas e é utilizada em casas térreas e sobrados. Porém, dependendo da resistência do solo, pode ser utilizada para edificações ainda maiores. Se a resistência do solo for muito baixa, será necessário utilizar estacas até mesmo para casas térreas, aumentando o custo da construção.
Resistência das Camadas
Assim como a resistência superficial é importante para as fundações rasas, as camadas inferiores são essenciais para as fundações profundas. Quanto maior a resistência do solo, menor será o gasto com a fundação.
A resistência do solo é uma característica resultante de todas camadas, portanto não basta que exista uma camada uma camada firme para que o solo seja considerado resistente. Principalmente se tratando em fundações de estacas, em que a maior parte da carga é resistida pelo atrito lateral e não pela ponta da estaca.
Conclusão
Os terrenos não são todos iguais perante a lei, portanto antes de realizar uma compra ou venda, estude o máximo possível sobre ele. Cada informação extra pode ser usada até mesmo para marketing e agilizar o processo de venda. Se o interesse for comprar para construir, conhecer informações como o Índice de Aproveitamento e Perfil do Solo são essenciais para não ter surpresas desagradáveis.
Também é importante conhecer as características que influenciam no valor do terreno para ter uma ideia da chance de uma possível valorização ou desvalorização. Por mais que um terreno esteja em uma rua de barro, se houver um planejamento da cidade para asfaltar a região em um período próximo o valor do mesmo poderá subir, portanto talvez seja interessante aguardar um pouco antes de realizar a venda.