NBR 5674 – Gestão de Manutenção Predial – Resumo

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Introdução

Este artigo tem como objetivo resumir a NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção, mantendo a maior quantidade possível de informações, até mesmo exemplos e recomendações que poderiam ser omitidas por serem “óbvias”, sendo eliminadas apenas repetições e informações completamente desnecessárias. O resumo também tenta preservar ao máximo a estrutura da norma.

Para aprender sobre mais sobre Gestão de Manutenção Predial, acesse o artigo: Gestão de Manutenção Predial – Guia Completo. Nele abordamos as tecnologias, indicadores, softwares, serviços e procedimentos para realizar o gerenciamento da manutenção predial.

Gestão de Manutenção Predial

Escopo e Considerações

Objetivos

  • Preservar o desempenho;
  • Estabelecer fluxo de informações;
  • Definir responsabilidades e autonomia dos envolvidos;
  • Prever infraestrutura material, técnica, financeira e recursos humanos;
  • Coordenar os diferentes tipos de manutenção;
  • Especificar se a manutenção será realizada por equipe local, empresa capacitada ou empresa especializada;
  • É recomendado que os indicadores de eficiência sejam periodicamente avaliados e definidos, devendo observar:

Inspeções Prediais

  • Estar de acordo com o Manual de Uso, Operação e Manutenção;
  • Seguir modelos elaborados e ordenados de modo a facilitar sua localização, devendo observar:
    • Roteiro de inspeção dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;
    • Patologias esperadas de acordo com a vida útil;
    • Reclamações do usuários;

Veja mais informações no artigo: Inspeções Prediais – Normas, Procedimentos e Documentos

Relatório de Inspeção Predial

  • Descrever degradação observada;
  • Apontar e estimar, quando possível, perda do desempenho;
  • Recomendar ações para minimizar o número de intervenções;
  • Traçar um provável desenvolvimento das ocorrências;

Programa de Manutenção

  • Determinar atividades essenciais de manutenção referentes a cada sistema e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos. Deve conter:
    • Características das atividades;
      • Descrição;
      • Periodicidade;
      • Custo;
    • Responsáveis pela execução;
    • Documentos de referência;
      • Normas;
      • Projetos;
      • Memoriais;
      • Manuais;
      • Orientações de fornecedores;
    • Métodos de verificação;
  • Deve ser atualizado periodicamente;
  • Deve observar, além do escopo e considerações iniciais:
    • Expectativa da durabilidade dos objetos;
    • Estado de preservação;
    • Relatórios de inspeções;
    • Relatório sobre manutenções realizadas;
    • Comparativo entre metas previstas e efetivas;
    • Histórico de manutenções;
    • Histórico de reclamações;
    • Rastreabilidade dos serviços;
    • Impactos do clima e ambiente;
    • Priorização dos serviços;
    • Previsão financeira;

Planejamento Anual das Atividades

Considerações

  • Especificações técnicas;
  • Disponibilidade de recursos;
    • Humanos;
    • Financeiros, incluindo previsão de contingência;
  • Cronograma Físico-Financeiro;
  • Sequência racional de execução e duração dos serviços;
  • Procedimentos de execução ou referência às normas técnicas;
  • Necessidade de desenhos, incluindo detalhamento;
  • Especificação detalhada dos insumos e materiais;
  • Mantenabilidade (Nota do Autor: possibilidade/capacidade de manutenção);
  • Dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
  • Previsão de acesso seguro aos locais de inspeção e manutenção;
  • Minimização da interferência no uso normal da edificação;
  • Previsão Orçamentária;
    • Reserva de recursos para manutenção corretiva;
    • Flexibilidade para assimilar margem de erro e danos imprevisíveis;
    • Relação clara de custo x benefícios dos serviços;
    • Registros de deliberações sobre concordância ou não de execução dos serviços;

Controle e Processo de Manutenção

Orçamento

  • Dados do cliente;
  • Escopo do serviços ou objeto;
  • Detalhamento de cada atividade;
    • Descrição;
    • Prazos;
  • Especificações técnicas para manutenções futuras, com desenhos, cálculos e projetos, quando aplicável;
  • Condições comerciais;
    • Valor;
    • Forma de pagamento;
    • Validade da proposta;
  • Indicação do responsável técnico;
  • Responsabilidade legal das partes, incluindo atendimento às legislações de segurança no trabalho;
  • Garantias e exclusões;
  • Previsão de seguros, se aplicável;

Avaliação da Proposta

  • Qualificação do prestador quanto à capacidade técnica e infraestrutura;
  • Experiência;
  • Acervo técnico;
  • Referência de outros clientes;
  • Proposta técnica;
  • Atendimento às normas e legislação;
  • Habilitação jurídica;
  • Regularidade fiscal;
  • Idoneidade;
  • Capacidade em relação ao porte do serviço;
  • Prazo;
  • Preço;
  • Condições de pagamento;
  • Cronograma físico-financeiro;

Meios de Controle

  • O executante deve:
    • Garantir a segurança para execução dos serviços;
    • Proteger o usuário de eventuais danos e prejuízos;
    • Delimitar e sinalizar as áreas do serviço;
  • Todos serviços de segurança devem permanecer em funcionamento, devendo ser previstas alternativas, se necessário;
  • Não é permitido obstruir saídas de emergência;
    • Se necessário, deverão ser previstas rotas alternativas e providências antes da obstrução;
  • Seguir o cronograma físico-financeiro;
  • Atualizar toda documentação relativa às mudanças realizadas: (Nota do Autor: também conhecido como As Built)
    • Projetos;
    • Memoriais;
    • Desenhos;
    • Manual de Uso, Operação e Manutenção;
    • Especificações técnicas;
  • Fiscalizar execução dos serviços;

Documentação

Objetivos

  • Evidenciar a gestão de manutenção;
  • Possibilitar comparativo do custo x benefício efetivo;
  • Reduzir incertezas do planejamento;
  • Manter documentação atualizada;
  • Auxiliar na programação de futuras manutenções;

Fluxo de Documentação

  • Deve existir fluxo, escrito e aprovado, da documentação;
  • Fluxo sugerido:
    • Manual de Uso, Operação e Manutenção;
    • Programa de Manutenção;
    • Registros de contratação;
      • Propostas;
      • Mapa de Cotação;
      • Contratos;
      • Emails;
      • Ordens de Serviço;
    • Registos de execução;
      • Laudos;
      • ART;
      • Termo de Garantia;
      • Instrução de Manutenção;
    • Arquivo;

Registros

  • Deverão ser mantidos legíveis e disponíveis;
  • Devem conter:
    • Identificação;
    • Descrição;
    • Responsável(is) pela coleta de dados;
    • Definição do método de arquivamento;
    • Definição do prazo de arquivamento;
  • Devem ser organizados de acordo com os serviços e alterações realizadas;

Arquivo

  • Toda documentação referente às manutenções devem ser arquivadas como parte integrante do Manual de Uso, Operação e Manutenção;
  • A responsabilidade legal pela guarda deve ser do proprietário ou síndico;
  • Deve ser de fácil acesso e estar disponível para:
    • Proprietários;
    • Condôminos;
    • Construtor, Incorporador e Contratado;
  • Quando houver troca de responsável legal, toda documentação deve ser entregue;

Indicadores Gerenciais

  • Recomenda-se que o sistema possua indicadores para sua avaliação;
  • Indicadores sugeridos:
    • Relação entre custo estimado e efetivo;
    • Relação entre tempo estimado e efetivo;
    • Taxa de sucesso, medida pelo retrabalho;
    • Relação temporal de custo x benefício por manutenção;
    • Preservação do valor da edificação;

Incumbências ou Encargos

  • O proprietário, síndico ou empresa especializada deverá atender à NBR 5674, outras normas aplicáveis e ao Manual de Uso, Operação e Manutenção;
  • O proprietário ou condômino deve fazer cumprir as exigência e prover recursos para o Programa de Manutenção;
  • O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação que atenda à NBR 14037;
  • Em condomínios, cada usuário responde individualmente pela manutenção das unidades autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação;
  • O proprietário ou síndico pode delegar a gestão da manutenção para empresa ou profissional contratado;
  • A empresa contratada deverá responder pela gestão da manutenção, ficando sob sua responsabilidade:
    • Assessorar o proprietário e síndico nas decisões relevantes para manutenção, inclusive adaptação dos sistemas e planejamento anual de atividades;
    • Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificação;
    • Fornecer documentos que comprovem a execução dos serviços;
      • Contratos;
      • Notas fiscais;
      • Garantias;
      • Certificados;
      • Outros.
    • Realizar inspeções previstas no programa de manutenção preventiva;
    • Elaborar previsões orçamentárias;
    • Supervisionar execução dos serviços;
    • Orçar os serviços;
    • Assessorar na contratação de outros serviços terceirizados;
    • Orientar os usuários quanto ao uso da edificação;
    • Orientar os usuários para situações de emergência;

Referências

  • Normas Técnicas
    • NBR 5674 – Manutenção de Edificações — Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção
    • NBR 14037 – Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações — Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos
    • NBR 15575-1 – Edificações Habitacionais — Desempenho –
      • Parte 1: Requisitos Gerais
      • Parte 2: Requisitos para os Sistemas Estruturais
      • Parte 3: Requisitos para os Sistemas de Pisos
      • Parte 4: Requisitos para os Sistemas de Vedações Verticais Internas e Externas — SVVIE
      • Parte 5: Requisitos para os Sistemas de Coberturas
      • Parte 6: Requisitos para os Sistemas Hidrossanitários
    • NBR 16747 – Inspeção Predial – Diretrizes, Conceitos, Terminologia e Procedimento
  • Artigos

Matheus Carvalho

Engenheiro Civil na CarLuc Engenharia CREA - RS238065