Avaliação de Imóveis

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O que é Avaliação de Imóveis?

A avaliação de imóveis é um serviço que tem como objetivo analisar e precificar bens imóveis, como residências e terrenos, que resulta na elaboração de um laudo técnico contendo estimativa do valor e descrição detalhada dos métodos utilizados e características avaliadas, através de procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, considerando as características da propriedade e o mercado imobiliário da região.

Avaliação de Imóveis

O relatório deve ser feito de acordo com as exigências especificadas na NBR 14653 – Avaliação de Bens.

Para realizar a avaliação do imóvel, é preciso ser um profissional das áreas de direto, engenharia, arquitetura ou corretor de imóveis, pois esse procedimento demanda conhecimento técnico a respeito das legislações do município, do mercado imobiliário e da documentação do imóvel.

Quando a Avaliação de Imóveis é necessária?

O mercado imobiliário é um setor que oscila de acordo com a economia, influenciado diretamente pelas taxas de juros, inflação e investimentos na construção civil. Desse modo, os preços de compra e venda de imóveis são bastante variáveis, havendo a necessidade de analisá-los regularmente.

Assim, a avaliação de imóveis deve ser feita para todo o tipo de comercialização, como compra, venda e financiamento imobiliário, seja ele urbano, rural, industrial, empreendimento ou patrimônio histórico. Esse parecer é fundamental para possibilitar uma negociação segura, de modo que nenhuma parte seja prejudicada por divergências na precificação da propriedade.

Além dos casos mencionados, o laudo de avaliação também é necessário no meio jurídico, onde também é conhecido como laudo pericial, para formalizar inventários, quando há a necessidade de partilha de bens entre herdeiros, bem como para desapropriação por interesse público e em casos de penhora de imóveis.

Critérios para Avaliação de Imóveis

A elaboração de um laudo de avaliação implica na análise de aspectos tanto quantitativos quanto qualitativos do imóvel. Entretanto, dependendo do imóvel, um critério pode ser mais relevante que outro, e dessa forma, cada avaliação é específica e exclusiva do imóvel. Os principais aspectos levados em conta são:

Localização

É o critério que analisa a situação do imóvel no contexto urbano. A tendência é que quanto mais perto do “centro” da cidade ele esteja, mais valor ele terá. A proximidade com serviços essenciais, como mercados, farmácias, bancos, hospitais e postos de combustível agregam valor ao imóvel. Também é relevante a facilidade no acesso do sistema de transporte coletivo do município.

Para aprender mais, leia o artigo Terrenos – Guia Completo, nele abordamos diversas características relativas à localização do imóvel.

Segurança

É um dos fatores mais importantes a serem considerados na escolha de um imóvel, que por sua vez, pode depender da sua localização. Imóveis situados em bairros considerados perigosos ou violentos “valem menos” que imóveis localizados em regiões seguras e tranquilas. Desta forma, propriedades que possuem serviço de vigilância ou portaria eletrônica (como é o caso da maioria dos condomínios) são muito mais valorizadas.

Estado do Imóvel

Esse quesito diz respeito ao estado de conservação do imóvel. Isso abrange a estrutura interna e externa da propriedade, incluindo pintura, revestimento, cobertura, instalações elétricas e hidráulicas, elevadores, entre outros.

A presença de patologias construtivas causa a desvalorização o imóvel, visto que representa um custo para sua recuperação e pode indicar danos irreparáveis. Por isso, é importante manter uma rotina de manutenções até mesmo em imóveis desocupados.

Estrutura

O tipo de estrutura do imóvel também deve ser considerado em sua avaliação, pois influencia diretamente na liberdade arquitetônica para reformas/retrofit e custo de manutenção. Por exemplo, a presença de alvenaria estrutural faz com que seja necessário a aplicação de reforço na estrutura para qualquer intervenção que envolva demolição de paredes.

Como fazer Avaliação de Imóveis?

O procedimento para avaliação de imóveis deve seguir as exigências estabelecidas pela norma NBR 14653, que abrange a avaliação de bens para imóveis urbanos, rurais, industriais, empreendimentos e patrimônios históricos. De um modo geral, o processo envolve a realização de inspeção predial e análise de mercado, sendo feito da seguinte forma:

Atividades Básicas

O profissional contratado deve conhecer alguns aspectos essenciais sobre o processo para definir o método de avaliação e os níveis de precisão e fundamentação que se pretende atingir. São eles:

  • Finalidade: locação, aquisição, doação, permuta, seguro, entre outros;
  • Objetivo: estimar valor de mercado de compra e venda ou de locação, valor patrimonial, entre outros;
  • Prazo limite para apresentação do laudo;
  • Condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
  • Documentação

Para dar início ao laudo de avaliação, é necessária a verificação da documentação do imóvel, bem como a consulta das legislações municipais, estaduais e federais ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel.

Vistoria

A vistoria do bem avaliado deve ser feita pelo profissional com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem e sua adequação ao segmento de mercado. É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.

Método Avaliativo

Como dito anteriormente, existem diversos métodos que podem ser utilizados na avaliação de imóveis, de acordo com a NBR 14653-1:

  • Método Comparativo;
  • Método Involutivo;
  • Método Evolutivo;
  • Método de Custo;
  • Método de Capitalização da Renda;
  • Critério Residual;
  • Conjunção de Métodos.

O profissional contratado deve analisar qual método deve ser aplicado, em conformidade com as exigências especificadas na norma, e de acordo com as características do imóvel. Aplicando o método escolhido, teremos a estimativa do custo do imóvel.

Laudo de Avaliação

Por fim, o profissional irá reunir todas as informações analisadas e emitir um laudo de avaliação completo do imóvel que, conforme a NBR 14653-2, deve conter no mínimo os seguintes itens:

  1. Identificação do solicitante;
  2. Finalidade do laudo;
  3. Objetivo da avaliação;
  4. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
  5. Identificação e caracterização do imóvel avaliado;
  6. Diagnóstico do mercado;
  7. Indicação dos métodos e procedimentos utilizados;
  8. Especificação da avaliação;
  9. Tratamento dos dados e identificação do resultado;
  10. Resultado da avaliação e sua data de referência;
  11. Qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação.

Referências