O que é Outorga Onerosa?
A outorga onerosa é um instrumento utilizado pelo poder público para regular e controlar o uso do solo urbano. Trata-se de uma contrapartida financeira que o proprietário de um terreno deve pagar ao município quando deseja obter um benefício urbanístico adicional, como aumento do Índice de Aproveitamento (IA), alteração de uso ou transferência de potencial construtivo.
Essa contrapartida financeira tem como objetivo principal compensar o Poder Público pelos custos e impactos gerados pela intensificação do uso do solo. Ao permitir que o proprietário obtenha um benefício adicional em sua propriedade, a outorga onerosa busca equilibrar o interesse particular com o interesse coletivo, promovendo um desenvolvimento urbano mais sustentável e ordenado.
O instrumento é regido pelo Estatuto da Cidade, que traz:
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.
É fundamental que a aplicação da outorga onerosa seja feita de maneira transparente, com critérios claros e justos, e que leve em consideração a realidade socioeconômica do município. Além disso, é necessário um monitoramento eficiente para garantir a correta destinação dos recursos arrecadados e a efetividade das políticas públicas relacionadas ao desenvolvimento urbano.
Como funciona a Outorga Onerosa?
A outorga onerosa é regulamentada pela legislação urbanística de cada município, como o Plano Diretor e Lei de Zoneamento, estabelecendo as regras e critérios para sua aplicação. Geralmente, a lei municipal define os parâmetros urbanísticos, como coeficiente de aproveitamento básico, número de pavimentos permitidos, área mínima de permeabilidade do terreno, entre outros. Quando o proprietário deseja exceder esses parâmetros, ele deve pagar a contrapartida financeira correspondente à outorga onerosa.
Os recursos arrecadados com a outorga onerosa podem ser destinados a diversos fins, como investimentos em infraestrutura urbana, habitação de interesse social, regularização fundiária, preservação ambiental, entre outros. É importante que o município estabeleça uma política clara e transparente para a aplicação desses recursos, visando o interesse coletivo e o desenvolvimento urbano sustentável.
Cálculo do Valor da Outorga Onerosa
Em São Paulo, todos os critérios e definições referente ao tema são tratados pelo Plano Diretor Estratégico, que traz a seguinte metodologia de cálculo:
C = (At / Ac) x V x Fs x Fp, onde:
C – contrapartida financeira relativa a cada m² de potencial construtivo adicional;
At – área de terreno em m²;
Ac – área construída computável total pretendida no empreendimento em m²;
V – valor do m² do terreno constante do Cadastro de Valor e Terreno para fins de Outorga Onerosa;
Fs – fator de interesse social, entre 0 (zero) e 1 (um);
Fp – fator de planejamento entre 0 (zero) e 1,3 (um e três décimos).
O Plano Diretor Estratégico prevê ainda casos em que há desconto no valor da outorga, sendo eles:
- Uso de energias renováveis, eficiência energética e cogeração de energia;
- Utilização de equipamentos, tecnologias ou medidas que resultem redução significativa das emissões de gases de efeito estufa ou ampliem a capacidade de sua absorção ou armazenamento;
- Uso racional e o reúso da água;
- Utilização de materiais de construção sustentáveis.
Além disso, conforme pode ser observado na tabela acima, através da aplicação de Fator de Interesse Social (Fs) igual a zero, ocorre a isenção do valor da outorga para os seguintes casos:
- Habitação de Interesse Social – HIS
- Hospitais Públicos
- Escola Públicas
- Demais Unidade Públicas de Saúde e Creches
- Unidades Administrativas Públicas
- Entidades Privadas de Serviço Social e de Formação Profissional Vinculadas ao Sistema Sindical
- Instituições de Cultura, Esporte e Lazer
- Templos Religiosos
