Se você está planejando construir, seja para morar ou como um investimento, provavelmente já se deparou com sites que vendem plantas prontas, não é mesmo? Muitas vezes os projetos chegam a nos tirar o fôlego de tão bonitos e grandiosos, mas será que vale a pena?
Veremos nesse artigo algumas questões que podem tornar a aquisição da planta pronta um péssimo negócio, caso não seja feito um estudo de implementação para seu terreno e observadas as características para escolha de um projeto de qualidade.
O Sol Nasce para Todos, mas não da mesma forma.
Um projeto de qualidade deve levar em conta o estudo solar do local onde será construído. Para exemplificar, observe esta quadra em Rio Grande/RS:
Nesse mesmo local podemos identificar casas com fachadas em 4 direções diferentes (Nordeste, Noroeste, Sudoeste e Sudeste), portanto um mesmo projeto teria aproveitamento da luz solar completamente diferente a depender do terreno escolhido.
Além da orientação do terreno, a cidade onde será a construção é fator determinante de como será a incidência solar na edificação. Por exemplo, observe a posição solar nas cidades de Rio Grande/RS e Fortaleza/CE no dia 21 de dezembro ao meio dia, para terrenos com a mesma orientação:
Perceba que mesmo durante o Solstício de Verão a fachada sul em Rio Grande não recebe luz solar no período da tarde; dessa forma, podemos afirmar com toda certeza que um mesmo projeto não serve para as duas cidades, nem mesmo se os terrenos tiverem a mesma orientação solar.
A incidência do sol influencia em diversas características do projeto, sendo algumas:
- Tipo de Janela
- Uso de Brises e Toldos
- Uso de Claraboias
- Tipo de Cobertura
- Tipo de Telha
- Localização das Aberturas
- Tipo de Tijolo da Alvenaria
- Revestimento das Paredes
- Tipos e Localização dos Ambientes
- Elementos de Climatização (Plantas, Espelhos D’água, entre outros)
Paisagem e Vizinhança
Assim como a orientação solar, os elementos do entorno possuem grande influência no desenvolvimento de um projeto.
Consegue imaginar um apartamento na orla sem sacada com vista para o mar? Uma casa de campo sem varanda para colocar a rede? Uma casa de praia sem chuveiro externo para não sujar a casa toda de areia?
A vizinhança também é de extrema relevância para o estudo solar e de ventilação do projeto, visto que a velocidade dos ventos e sombreamento são diretamente influenciados pelas condições do entorno.
Outra questão que deve ser levada em conta é o desenho da fachada. Algumas prefeituras não aprovam projetos que destoam muito das casas vizinhas ou que deixam de obedecer um critério específico, como locais que não permitem muros de frente.
Afastamentos
Os afastamentos são características importantíssimas dos terrenos e que já abordamos em nosso Guia sobre Terrenos. De forma resumida, os afastamentos ditam a quantos metros da divisa do terreno uma edificação deve estar.
Uma regra nacional bem conhecida é o afastamento de 1,5m de paredes que tenham janelas, mas você sabia que existem outros tipos?
Os valores são determinados pelo Código de Obras e Plano Diretor de cada cidade. Alguns locais chegam a exigir 10 metros ou mais de recuo para ajardinamento, por isso é essencial que o potencial construtivo de um terreno seja avaliado antes da compra.
Certas condições podem inviabilizar completamente o uso de um projeto em determinado terreno. Por exemplo, uma casa com 8 metros de largura com janelas nas laterais precisaria de um terreno com pelo menos 11 metros de largura (ou eliminação das janelas).
Felizmente alguns sites de venda de plantas prontas deixam explícita a largura mínima do terreno necessária para o projeto.
Potencial Construtivo
Você sabia que dois terrenos com exatamente as mesmas dimensões podem ter potenciais construtivos completamente diferentes? Além dos afastamento, há ainda características como o Índice de Aproveitamento, Taxa de Ocupação e Volumetria.
O Índice de Aproveitamento (IA) indica quantos m² você pode construir em determinado terreno. Por exemplo, se seu terreno tem 300m² e sua IA é 0,75, você não poderá construir mais que 225m² de área computável.
A Taxa de Ocupação (TO) indica a parcela máxima do terreno que pode ser ocupada com construções. Imaginando que nossa TO seja de 50%, para construir os 225m² que temos direito teríamos que fazer uso de 2 ou mais pavimentos, visto que a área máxima do terreno a ser ocupada seria de 150m².
Já a Volumetria refere-se aos afastamentos da divisa em relação à altura das edificações, assim como a altura máxima do edifício. Por exemplo, regiões próximas a aeroportos possuem limitação na altura para não prejudicar o trajeto dos aviões. Regiões com pouca ventilação, como vales, costumam ter afastamentos maiores para melhorar a ventilação entre as edificações.
- Para aprender mais a fundo sobre o tema leia o artigo: Guia Completo sobre Terrenos
Conclusão
Por mais que os projetos prontos ofereçam certa economia, é essencial que se façam as modificações necessárias para adaptar o projeto ao terreno e entorno. Além disso, é importante avaliar se o projeto escolhido é funcional e atende aos requisitos de qualidade das normas técnicas.
Porém, não se engane. Até mesmo um projeto personalizado não é garantia de qualidade! É essencial que o cliente saiba solicitar informações necessárias para analisar a qualidade do projeto.
Apesar da Norma de Desempenho exigir que diversos quesitos sejam atendidos para garantir a qualidade da obra, é necessário verificar se de fato a Norma está sendo obedecida. De nada adianta existir regras se houver má fé do prestador de serviços.
Muitas vezes a “análise de qualidade” acaba acontecendo após a conclusão da obra, através dos problemas e patologias construtivas que começam incomodar e até mesmo inviabilizar o uso da edificação, por exemplo:
- Barulho da Rua
- Barulho dos Vizinhos
- Frio/Calor exagerado em dias comuns
- Falta de Ventilação
- Barulho de Esquadrias causado pelo Vento
- Gasto excessivo com Ar Condicionado
Quem fará e como serão feitas essas verificações vai depender muito de como o empreendimento foi planejado. É possível elaborar os projetos com a empresa X e executá-los com empresa Y. Antes de enviá-los à empresa Y é possível ainda solicitar uma revisão de projeto pela empresa Z.
Caso opte pela economia e ainda queira adquirir um projeto pronto, podemos te ajudar a escolher o mais indicado para seu terreno e adaptá-lo conforme sua necessidade. Se preferir um projeto personalizado, pode contar com a gente para planejar a edificação perfeita para seus objetivos.
