As Built – O que é e qual sua importância?

O que é As Built?

O projeto As Built, ou “como construído”, é o registro ou atualização dos projetos da edificação conforme sua execução, a fim de garantir que a documentação represente exatamente o imóvel e instalações conforme executados.

Diversas situações podem gerar discrepâncias entre o projeto e o imóvel executado, podendo gerar problemas para futuros projetos, reformas ou inspeções prediais. O As Built também pode ser considerado como a etapa final dos projetos de engenharia, visto que normalmente é uma atualização de um projeto existente.

Causas de Divergências entre Projeto e Execução

Mudança de Planos

Não é incomum que durante a obra o proprietário, ou construtor, resolva fazer “pequenos ajustes”, que vão desde uma leve mudança na posição da tomada até a criação de um novo cômodo (aquela área gourmet que surge na última hora). A depender do tamanho da mudança, pode ser necessário refazer diversos projetos.

Esse é um ponto que evidencia também a importância da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART e do Contrato de Prestação de Serviços, que irá registrar exatamente quem é o responsável técnico pelos projetos e execução, assim como o escopo do serviço.

Falta de Orçamento

Infelizmente obras paralisadas por falta de recursos não são incomuns. A falta de planejamento faz que com muitos empreendimentos sejam interrompidos e ‘desmembrados’ em partes, que por vezes acabam nunca sendo de fato executadas, por exemplo, uma residência planejada como sobrado mas que nunca tem o segundo pavimento construído.

Em nosso Guia da Construção destacamos a importância de se preparar e planejar sua obra da maneira correta, pois subestimar o custo da obra pode trazer grandes prejuízos. Para isso é essencial que seja feito o levantamento do quantitativo de materiais e orçamentação.

Falha na Execução

Em obras que não contam com acompanhamento por profissional habilitado e qualificado, é comum que ocorram falhas na execução. Um pilar deslocado 5cm, uma viga um pouco maior ou menor, falta de impermeabilização, entre outros.

Mesmo que uma falha não cause problemas imediatos, é bom estar atento e registrar as divergências entre o planejado e o executado, pois caso ocorram patologias será necessário investigar a causa, que pode ter origem no projeto ou na execução.

Tipos de As Built

O As Built pode ser feito em qualquer sistema ou componente da edificação, vejamos alguns exemplos:

Fundação

Uma situação recorrente em obras é descobrir, durante a execução da fundação, que a estrutura do vizinho invadiu seu terreno. Isso obriga que a fundação da sua obra seja alterada e muitas vezes essa alteração não é repassada para o Projeto de Fundação original, que pode gerar diversos problemas futuros.

Estrutura

Muito comuns quando não há o acompanhamento de obra adequado ou quando ocorrem falhas irreversíveis na execução, as alterações na estrutura podem dar causa a diversos problemas na edificação, até mesmo sua ruína.

Por exemplo, ao planejar a alteração de uso de um cômodo o projetista da reforma irá considerar as especificações originais do projeto, caso não exista o As Built da estrutura, porém se a estrutura tiver sofrido alterações sua resistência não será a mesma especificada no projeto original.

Instalações Elétricas, Hidrossanitárias e de Gases

Também é comum ocorrer mudanças nas instalações elétricas e hidráulicas, pois durante a execução às vezes surgem ideias de alterações consideradas pequenas, como mover uma tomada pro lado, que não chegam a alterar o dimensionamento das fiações, mas mudam a posição dos eletrodutos e tubulações.

Dessa forma o projeto deixa de representar o que foi de fato executado, gerando problemas que serão abordados a seguir.

Arquitetura e Layout

Idealmente a atualização do Projeto Arquitetônico deve ser feita sempre que ocorra alterações no layout do imóvel, seja durante a construção ou em reformas posteriores. Em edifícios comerciais e edificações de grande porte esse problema costuma ser mais recorrente, devido a constante mudança de layout com o uso de divisórias leves.

Apesar de ser facilmente observável e não oferecer riscos iminentes, pode prejudicar a gestão de manutenção predial e planejamento para reformas. É importante lembrar que, salvo exceções, alterações do layout precisam ser aprovadas conforme legislação local para manter o imóvel regularizado.

Por que fazer o As Built?

Previne Acidentes e Danos

Manter o Projeto Elétrico desatualizado representa um grande risco, visto que pode ocasionar acidentes fatais. Apesar da localização da fiação parecer óbvia de acordo com a posição das tomadas, se o imóvel já tiver passado por reformas e ou tenha sofrido alterações durante a execução, é possível que existam fiações energizadas escondidas nas paredes sem ligação com tomadas, tornando impossível deduzir sua localização.

Caso essa fiação seja atingida por uma furadeira, por exemplo, o operador poderá sofrer um acidente fatal. Acha que estamos exagerando? Clique aqui e veja você mesmo.

O risco é semelhante para instalações de gases. No caso das instalações hidráulicas e instalações sanitárias, há o risco da perfuração de encanamentos, que pode gerar grande prejuízo e danos ao imóvel.

Reduz o Custo de Reformas

Ao planejar uma reforma diversas informações são necessárias para evitar propor soluções tecnicamente ou financeiramente inviáveis, evitar acidentes e reduzir o número de intervenções desnecessárias.

Caso essas informações não sejam conhecidas, o responsável pela execução precisará fazer inspeção completa da edificação, que aumentará o custo da reforma e o tempo de execução. Além disso, é possível que após a inspeção seja verificada a inviabilidade do projeto ou que seu custo seja muito maior que o planejado.

Valoriza o Imóvel

Seja para habitação ou como forma de investimento, a qualidade do imóvel está se tornando cada vez mais um fator importante na escolha do imóvel. Caso não existam projetos da edificação, ou estejam muito desatualizados, é possível que o comprador nem mesmo considere sua aquisição, visto o aumento na imprevisibilidade e custos de reformas que queira fazer.

Apesar da vistoria do imóvel ser de extrema importância, sem as informações dos projetos ou do memorial descritivo é impossível descobrir facilmente, por exemplo, qual tipo de tinta foi utilizada nos banheiros ou se há isolamento térmico e acústico nas alvenarias.

Referências

• Normas Técnicas
  • NBR 14645 – Elaboração do “como construído” (as built) para Edificações
    • Parte 1: Levantamento Planialtimétrico e Cadastral de Imóvel Urbanizado com Área até 25.000m², para fins de Estudos, Projetos e Edificação – Procedimento
    • Parte 2: Levantamento Planimétrico para Registro Público, para Retificação de Imóvel Urbano – Procedimento
    • Parte 3: Locação Topográfica e Controle Dimensional da Obra – Procedimento