O que é Inspeção Predial?
A inspeção predial é a atividade realizada com objetivo de caracterizar a edificação e seus sistemas, subsistemas, equipamentos e componentes, em seu atual estado de conservação e funcionamento, de forma a possibilitar a avaliação das condições de uso, manutenção, segurança, habitabilidade, durabilidade e, se necessário, planejamento das atividades de recuperação e preservação destes.
A inspeção predial tem caráter fundamentalmente sensorial, portanto, não tem como objetivo detectar vícios ocultos que não tenham manifestado funcionamento inadequado, sintomas ou sinais aparentes, ou que somente possam ser identificados por ensaios específicos.
Etapas da Inspeção Predial
O desenvolvimento das etapas deve ser planejado conforme o tipo da edificação, consideradas suas características construtivas, idade, instalações, equipamentos e qualidade da documentação entregue ao profissional habilitado. Conforme NBR 16747, as etapas da inspeção predial são divididas em:
Levantamento de Dados e Documentação
O profissional habilitado deve solicitar acesso para consulta aos documentos que devem servir a análise. A listagem dos documentos solicitados deve ser confrontada com a fornecida, consignando-se no laudo técnico de inspeção predial.
Análise
O profissional deve verificar se os documentos técnicos, em geral, estão devidamente arquivados e em poder do responsável legal, proprietário, síndico ou gestor predial, conforme NBR 5674 e NBR 14037.
As não-conformidades e falhas constatadas na análise da documentação devem estar relacionadas e descritas no laudo técnico de inspeção predial.
Vistoria (Anamnese)
Vistorias da edificação de forma sistêmica, considerando a complexidade das instalações existentes, com objetivo de obter informações e coletar dados, por meio de entrevistas, sobre a edificação e seu histórico, para instruir o profissional na realização da inspeção predial.
As vistorias devem considerar:
- Características construtivas;
- Idade das instalações e da construção
- Vida Útil prevista;
- Exposição ambiental da edificação;
- Agentes e processos de degradação atuantes;
- Expectativa sobre o comportamento e uso.
As vistorias podem ser realizadas por equipe multidisciplinar, conforme a complexidade e/ou especificidade das instalações existentes na construção.
Classificação das Irregularidades
Anomalias
Caracterizam-se pela perda de desempenho de um elemento, subsistema ou sistema construtivo e são ainda divididas em:
- Endógena ou Construtiva: quando a perda de desempenho decorre das etapas de projeto e/ou execução;
- Exógena: quando a perda de desempenho relaciona-se a fatores externos a edificação, provocados por terceiros;
- Funcional: quando a perda de desempenho relaciona-se ao envelhecimento natural e consequente término da vida útil;
Falhas
Caracterizam-se pela perda de desempenho de um elemento, subsistema ou sistema construtivo, decorrentes do uso, operação e manutenção.
Recomendações
As recomendações devem ser apresentadas de forma clara e acessível e indicar ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenhos dos elementos manutenidos, de acordo com o tipo de falha apresentada, seja pelo uso, anomalias, manifestações patológicas, documentação irregular ou baixo desempenho. Além disso, recomenda-se indicar manuais, ilustrações e normas pertinentes para facilitar as providências a serem tomadas.
As recomendações técnicas podem indicar ainda a necessidade de contratação adicional de profissional especialista (para inspeção predial especializada) e/ou serviços técnicos com ensaios e avaliações específicas, para emissão de relatórios e pareceres complementares ao laudo técnico de inspeção predial.
Priorização
As recomendações técnicas devem ser organizadas em patamares de urgência, conforme a seguir.
Prioridade 1
Ações necessárias quando a perda de desempenho:
- Compromete a saúde, segurança, funcionalidade, com possíveis paralisações;
- Compromete a durabilidade (Vida Útil);
- Aumenta expressivamente de custo de manutenção e de recuperação;
- Pode gerar riscos ao meio ambiente.
Prioridade 2
Ações necessárias quando a perda parcial de desempenho, real ou potencial, tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários.
Prioridade 3
Ações necessárias quando a perda de desempenho, real ou potencial, pode ocasionar pequenos prejuízos a estética ou quando forem programáveis e passíveis de planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação.
Avaliação da Manutenção e Uso
A avaliação consiste em analisar situações referentes às atividades e documentação das atividades de uso e manutenção, sendo exemplos:
- Falhas nos elementos, subsistemas e sistemas construtivos;
- Falhas registradas nos documentos analisados;
- Não-conformidades em relação ao disposto na NBR 5674;
- Organização das prioridades quanto às ações corretivas recomendadas pelo inspetor predial;
- Coerência do Plano de Manutenção em relação a:
- Recomendações da construtora;
- Especificações dos fabricantes;
- Regularidade dos Manuais de Uso, Operação e Manutenção e sua conformidade com a NBR 14037;
- Constatar a efetiva execução das atividades dispostas no plano de manutenção quanto aos procedimentos técnicos, periodicidades e demais recomendações de Normas, manuais de fabricantes e outros documentos, tudo com a devida evidência do histórico de manutenção;
- Frequência e adequação de rotinas e idade das instalações, ao uso, exposição ambiental, entre outros aspectos técnicos que permitam que o profissional habilitado avalie a eficácia do plano de manutenção executada;
- Verificar se existem as condições mínimas necessárias de acesso aos equipamentos e sistemas, permitindo a plena realização das atividades propostas no plano de manutenção;
- Verificar as condições de segurança para o mantenedor e usuários da edificação, durante a execução da manutenção;
- Verificar a efetiva execução das atividades dispostas no plano de manutenção quanto aos procedimentos técnicos, periodicidades e demais recomendações de Normas, manuais de fabricantes e outros documentos.
- Em caso de inexistência de informações de projetos que estabeleçam os parâmetros operacionais e de uso de sistemas para a edificação inspecionada, o inspetor predial deve observar as normas técnicas, dados de fabricantes, legislação específica e outros documentos que indiquem o uso adequado dos elementos, sistemas e equipamentos inspecionados;
Redação e Emissão do Laudo Técnico de Inspeção
O laudo técnico de inspeção predial é o documento completo resultante da inspeção realizada, que deve ter, no mínimo, as seguintes informações:
- Identificação do solicitante ou contratante e responsável legal da edificação;
- Descrição Técnica da Edificação
- Localização;
- Data de início da ocupação;
- Tipo de uso;
- Quantidade de edificações;
- Número de pavimentos e unidades;
- Tipologia dos principais sistemas construtivos;
- Descrição mais detalhada, quando necessário;
- Data das vistorias;
- Documentação solicitada;
- Documentação disponibilizada;
- Análise da documentação;
- Descrição completa da metodologia da inspeção predial, acompanhada de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o que for necessário para deixar claros os métodos adotados:
- Lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados
- Descrição das anomalias, falhas e não-conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na documentação analisada, inclusive nos laudos de inspeção predial anteriores;
- Classificação das irregularidades constatadas;
- Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
- Organização das prioridades;
- Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da edificação;
- Conclusões e considerações finais;
- Encerramento, onde deve constar a seguinte nota obrigatória:
- Este Laudo foi desenvolvido por solicitação de (nome do contratante) e contempla o parecer técnico do(s) subscritor(es), elaborado com base nos critérios da ABNT NBR 16747;
- Data do laudo técnico de inspeção predial;
- Assinatura dos profissionais responsáveis, acompanhada do nº do respectivo conselho de classe;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RAT).
Para mais informações, veja o artigo: Laudo Técnico – Guia Completo
Inspeção Predial é Obrigatória?
Até o momento não existem leis federais que obriguem a realização de inspeções prediais, porém, é importante lembrar que os sistemas possuem Normas Técnicas que exigem inspeção e manutenção periódica, sendo aconselhável segui-los para manter a segurança dos usuários e se proteger judicialmente.
Além disso, existem leis municipais e estaduais que tratam da inspeção predial periódica, portanto é necessário pesquisar a legislação aplicável para cada caso.
Exemplos de Elementos e Condições para Inspeção
- Alvenarias de Vedação;
- Vedações Leves;
- Forros;
- Portas;
- Janelas;
- Vidros Fixos;
- Pisos;
- Louças e Metais;
- Cobertura;
- Condicionadores de Ar;
- Elevadores;
- Estrutura Aparente;
- Instalação Hidráulica;
- Instalação Elétrica;
- Instalação Sanitária;
- Revestimentos;
- Sistemas de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA);
- Sistema de Proteção e Combate a Incêndio;
- Segurança de Uso e Operação;
- Estanqueidade;
- Conforto Térmico;
- Conforto Acústico;
- Conforto Lumínico;
- Saúde, Higiene e Qualidade do Ar;
- Funcionalidade e Acessibilidade;
- Conforto Tátil e Antropodinâmico.
- Durabilidade;
- Mantenabilidade;
- Adequação Ambiental.
Exemplos de Documentos para Inspeção
- Habite-se (ou Auto de Conclusão);
- Alvarás de Funcionamento;
- Projetos Legais Exigidos pelo Poder Público;
- Projetos Executivos;
- Regimento Interno;
- Licenças Ambientais;
- Termos de Ajustamento de Conduta Ambiental (TAC);
- Livro de Ocorrências da Central de Alarmes;
- Outorga e licença de:
- Poço Profundo de Captação de Água;
- Estação de Tratamento de Efluentes;
- Prevenção, Proteção e Combate a Incêndio
- Projeto de Prevenção e Combate a Incêndios (PPCI);
- Atestado da Brigada de Incêndio;
- Certificado de Teste dos Equipamentos de Combate a Incêndio;
- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
- Manutenção Predial
- Manual de Uso, Operação e Manutenção;
- Relação de Equipamentos Instalados e Manuais Técnicos;
- Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC);
- Relatório do Acompanhamento de Rotina da Manutenção Geral;
- Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, como:
- Ar Condicionado
- Motores
- Antenas
- Bombas
- CFTV
- Equipamentos Eletromecânicos;
- Elevadores
- Alvarás de Instalação
- Alvarás de Funcionamento
- Relatório de Inspeção Anual (RIA)
- Relatórios de Ensaios Preditivos;
- Avaliação da Rede de Distribuição Interna de Gás.
- A cada 5 anos ou de acordo com legislação local;
- Relatórios de Testes de Estanqueidade de Rede de Distribuição Interna de Gás
- Relatórios da Realização de Serviços de Manutenção Previstos no Manual de Uso, Operação e Manutenção;
- Relatórios de Ensaios da Água Gelada e de Condensação de Sistemas de Ar Condicionado Central;
- Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA);
- Relatoria de Medição Ôhmica de Aterramento do SPDA;
- Contratos de Manutenção;
- Grupos Geradores;
- Sistema e Instrumentos de Prevenção e Combate a Incêndios;
- Higienização e Controle Biológico;
- Certificado de Desratização e Desinsetização;
- Relatório de Manutenção e Limpeza das Caixas de Inspeção e Gordura;
- Relatórios das Análises Físico-Químicas e Bacteriológicas de Potabilidade de Água dos Reservatórios e da Rede
- Relatórios de Limpeza e Desinfecção dos Reservatórios de Água;
- Relatórios de Limpeza e Manutenção dos Poços Profundos;
- Relatório de Manutenção da Estação de Tratamento de Efluentes;
- Relatório de Manutenção da Estação de Tratamento de Água;
- Relatórios Físico-Químicos e Bacteriológicos de Ensaios de Água de Reuso
- Relatório de Ensaios de Controle de Efluentes Tratados
Referências
- Normas Técnicas
- NBR 5671 – Participação dos Intervenientes em Serviços e Obras de Engenharia e Arquitetura
- NBR 5674 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção (resumo da NBR 5674)
- NBR 12721 – Avaliação de Custos Unitários de Construção para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios Edifícios – Procedimento
- NBR 13752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil
- NBR 14037 – Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações – Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos
- NBR 14645 – Elaboração do “como construído” (As Built) para Edificações
- NBR 14653 – Avaliação de Bens
- NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho (resumo da NBR 15575-1)
- NBR 16280 – Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas — Requisitos
- NBR 16747 – Inspeção Predial – Diretrizes, Conceitos, Terminologia e Procedimento
- NBR ISO 5492 – Análise Sensorial – Vocabulário
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