Gestão de Manutenção Predial – Guia Completo

O que é Gestão de Manutenção Predial?

A Gestão de Manutenção Predial é uma área que tem ganhado cada vez mais importância nas empresas e instituições, visto que afeta diretamente as finanças no curto e longo prazo, e no conforto e segurança dos usuários. Em razão dos procedimentos e atividades de alta complexidade envolvidas na manutenção predial, a gestão eficiente é essencial para possibilitar que os objetivos sejam alcançados.

Os sistemas e serviços abrangidos pela gestão de manutenção predial incluem instalações elétricas, hidráulicas, sistemas de ar condicionado, elevadores, sistemas de segurança, entre outros. Além disso, pode incluir a manutenção de equipamentos de TI e móveis.

Em resumo, a gestão de manutenção predial é fundamental para garantir a integridade física, funcional e segurança dos edifícios e equipamentos, além de impactar positivamente nas finanças da empresa ou instituição.

Áreas da Gestão de Manutenção Predial

Gestão de Demandas

A gestão de demandas é um componente crítico da gestão empresarial que se concentra em garantir que as demandas internas sejam atendidas de maneira eficiente e eficaz.

Exemplos de processos e atividades da gestão de demandas:

• Solicitação – cada demanda deve ser solicitada de forma clara e objetiva, contendo informações necessárias para sua avaliação e execução, como descrição, prazo, condições, entre outras.
• Triagem – é necessário fazer uma triagem das demandas, avaliando sua relevância e urgência para a empresa.
• Priorização – após a triagem, é importante priorizar as demandas de acordo com sua urgência e impacto para a empresa.
• Planejamento – com as demandas priorizadas, é necessário planejar sua execução, definindo um prazo e alocando os recursos necessários para cada uma delas.
• Execução – a etapa de execução envolve o atendimento efetivo da demanda, seguindo os procedimentos e prazos definidos.
• Acompanhamento – durante a execução das demandas, é importante acompanhá-las para garantir que estejam sendo atendidas dentro do prazo e com a qualidade esperada.
• Avaliação – após o atendimento das demandas, é importante avaliar o desempenho do processo como um todo e comunicar os resultados aos interessados.

Gestão de Serviços

A gestão de serviços é um componente crítico da gestão de manutenção predial que se concentra em garantir que as tarefas de manutenção sejam realizadas de maneira eficiente e eficaz.

Exemplos de processos e atividades da gestão de serviços:

• Planejamento de Manutenção – definir quando e como as tarefas de manutenção serão realizadas;
• Solicitação de Serviços – processo de capturar as necessidades de manutenção a partir de diversas fontes, como solicitações de funcionários, sistemas de monitoramento de ativos ou alertas automatizados;
• Alocação de Recursos – identificar e alocar os recursos necessários, incluindo pessoal, ferramentas e equipamentos, para realizar as tarefas de manutenção;
• Execução de Serviços – realização das tarefas de manutenção de acordo com o plano de manutenção;
• Monitoramento e Avaliação – monitorar e avaliar o desempenho dos serviços de manutenção para identificar oportunidades de melhoria contínua.

Gestão de Ativos

A gestão de ativos trata do gerenciamento de bens, sistemas, equipamentos e outras propriedades físicas de uma organização. O objetivo é maximizar o valor e a vida útil dos ativos, reduzir os custos e aumentar a disponibilidade.

Exemplos de processos e atividades da gestão de ativos:

• Planejamento de Ativos – define a estratégia para garantir a disponibilidade e eficiência dos ativos, incluindo sua aquisição, instalação, operação, manutenção e descarte;
• Inventário de Ativos – gerencia a lista de todos os ativos da organização, incluindo suas informações, condições e locais;
• Monitoramento e Manutenção de Ativos – rastreia o desempenho dos ativos e programa a manutenção preventiva e corretiva para prolongar sua vida útil.

Gestão de Insumos

A gestão de insumos tem como objetivo garantir a disponibilidade dos insumos de forma econômica e eficiente, minimizando interrupções e desperdícios.

Exemplos de processos e atividades da gestão de insumos:

• Planejamento de Insumos – define a estratégia para garantir a disponibilidade dos insumos, incluindo sua aquisição, armazenamento, uso e descarte;
• Gestão de Fornecedores – é a administração do relacionamento com os fornecedores de materiais para garantir a disponibilidade dos recursos necessários para a manutenção predial;
• Gestão de Estoque – é a administração dos materiais e insumos necessários para a manutenção, incluindo o controle de entrada, saída e armazenamento desses itens.

Gestão de Recursos Humanos

A gestão de recursos humanos é uma área de extrema importância que se concentra nas pessoas envolvidas na manutenção dos equipamentos e sistemas.

Exemplos de processos e atividades da gestão de recursos humanos:

• Seleção e Contratação – processo de busca, seleção e contratação de profissionais com as habilidades e conhecimentos necessários para o desempenho de suas funções;
• Treinamento e Desenvolvimento de Habilidades – oferecer aos profissionais oportunidades de aprendizado e crescimento para desenvolver suas habilidades e competências;
• Gerenciamento de Horários e Folgas – organização dos horários de trabalho e folgas dos funcionários, garantindo a cobertura das atividades e a satisfação dos colaboradores;
• Gestão de Salários e Benefícios – pagamento de salários e administração de benefícios de acordo com as políticas e regulamentos da empresa;
• Avaliação de Desempenho – processo de avaliação do desempenho dos funcionários, identificando pontos fortes e a necessidade de treinamento ou melhoria;
• Gerenciamento de Conflitos e Comunicação – resolução de conflitos e promover uma comunicação efetiva entre todos os membros da equipe.

Gestão de Documentação

A gestão de documentação é um processo que tem como objetivo central organizar, controlar e garantir a disponibilidade de todos os registros e informações relacionadas à manutenção predial, incluindo projetos da edificação.

Exemplos de processos e atividades da gestão de documentação:

• Gerenciamento de Arquivos – organização, indexação e recuperação de informações;
• Controle de Versões – garantia de que somente a versão mais atual de um documento seja usada;
• Distribuição de Documentos – distribuição de informações e documentos para equipes de manutenção, garantindo que todos tenham acesso às informações necessárias;
• Revisão e Aprovação – revisão de documentos antes de serem liberados para uso, garantindo a qualidade das informações.

Gestão de Manutenção Predial na Indústria 4.0

A Indústria 4.0, que vem ganhando cada vez mais espaço nas engenharia, também tem impacto na gestão de manutenção predial, com a utilização de tecnologias avançadas para auxiliar na gestão e atividades operacionais. Essas tecnologias permitem realizar, por exemplo, o monitoramento remoto dos equipamentos e instalações, possibilitando identificar problemas automaticamente e planejar as atividades de manutenção com maior precisão.

Realidade Aumentada (AR)

Realidade Aumentada (AR) é uma tecnologia que permite superpor informações digitais ao mundo real, tornando-as visíveis ao usuário através de dispositivos como smartphones, tablets ou smart glasses. Na gestão de manutenção predial, a AR pode ser uma ferramenta valiosa para aprimorar a eficiência e eficácia das atividades de manutenção.

Algumas situações práticas onde a AR é benéfica na gestão de manutenção predial incluem:

• Identificação de Equipamentos e Sistemas – permite a identificação imediata de equipamentos e sistemas, independentemente da sua localização ou acessibilidade;
• Instruções em Tempo Real  – possibilita acessar instruções passo a passo para a realização de tarefas de manutenção, tornando o processo mais fácil e seguro para os profissionais envolvidos;
• Treinamento – pode ser usado para treinar funcionários sobre o uso e manutenção de equipamentos e sistemas, aumentando sua capacidade de solução de problemas.

Em resumo, a Realidade Aumentada é uma tecnologia útil e valiosa para a gestão de manutenção predial, pois permite uma maior eficiência e eficácia das atividades de manutenção, bem como a identificação e solução de problemas de manutenção de forma mais rápida e eficiente.

Gêmeos Digitais

Os gêmeos digitais são representações virtuais de ativos físicos, como edifícios, equipamentos ou sistemas. Eles são criados a partir de dados coletados em campo e incluem informações sobre suas características técnicas, histórico de manutenção, desempenho e muito mais.

Algumas situações em que os gêmeos digitais podem ser úteis incluem:

• Análise de Desempenho – os gêmeos digitais permitem monitorar o desempenho dos ativos em tempo real, identificando potenciais problemas antes que eles causem falhas;
• Planejamento de Manutenção – ao ter acesso a informações precisas sobre os ativos, é possível planejar a manutenção de forma mais eficiente e com menos tempo de inatividade;
• Otimização de Espaço – os gêmeos digitais permitem visualizar a disposição dos ativos em um edifício ou instalação, permitindo a otimização do uso do espaço.

Em suma, os gêmeos digitais são uma tecnologia que pode ser muito útil na gestão de manutenção predial, ajudando a tornar os processos mais eficientes e a melhorar a disponibilidade dos ativos.

Internet das Coisas (IoT)

A Internet das coisas (IoT) é um conceito que se refere à interconectividade de dispositivos eletrônicos e equipamentos, que são capazes de coletar e compartilhar dados entre si via internet. Em relação à gestão de manutenção predial, a IoT é uma tecnologia muito importante, pois permite monitorar e gerenciar de forma eficiente os equipamentos e sistemas que compõem a edificação.

Algumas situações onde a IoT pode auxiliar na gestão de manutenção predial incluem:

• Monitoramento Remoto – permite monitorar em tempo real o funcionamento de equipamentos, o que pode ser útil para detectar problemas antes que eles causem interrupções ou danos maiores;
• Predição de Falhas – a análise de dados coletados por sensores IoT pode ser usada para identificar padrões e prever falhas em equipamentos, permitindo a programação preventiva de manutenções e reduzindo a quantidade de inspeções in loco necessárias;
• Otimização de Recursos – possibilita coletar e analisar dados de consumo de energia e outros recursos, permitindo a identificação de oportunidades de otimização e redução de custos;
• Aumento da Segurança – dispositivos IoT como câmeras de segurança e sistemas de detecção de incêndio podem ser integrados com a gestão de manutenção predial para aumentar a segurança da edificação e seus ocupantes.

Softwares de Gestão de Manutenção Predial

Para garantir a eficiência na gestão de manutenção predial, muitas empresas estão utilizando softwares especializados, que permitem o gerenciamento de todas as tarefas relacionadas à manutenção, desde a programação de serviços até o acompanhamento da realização das atividades.

Esses sistemas também possibilitam o armazenamento de informações sobre o histórico de manutenção dos equipamentos e instalações, o que facilita a tomada de decisões futuras.

Os tipos de softwares mais utilizados na gestão de manutenção predial incluem:

• Help Desk – permite que os usuários registrem e acompanhem solicitações de suporte, conhecidas como “chamados” ou “tickets”, que são direcionadas à equipe de manutenção;
• CMMS (Sistema de Gerenciamento de Manutenção Computadorizado) – é um software que ajuda na gestão do planejamento, execução e controle de manutenções corretivas, preventivas e preditivas. O CMMS permite o registro de informações sobre equipamentos, manutenções realizadas e histórico de falhas, além de fornecer relatórios e análises para melhorar a eficiência da manutenção;
  • Softwares mais atuais possuem sistema de demandas (Help Desk) incluso.
• ERP (Planejamento de Recursos Empresariais) – é um sistema de gestão empresarial que integra informações de diferentes departamentos, incluindo manutenção, produção e financeiro. O ERP permite uma visão integrada da empresa e ajuda na tomada de decisões baseadas em dados.

Cada tipo de software é utilizado para suportar diferentes etapas da gestão de manutenção predial, desde o planejamento até a execução e o controle, melhorando a eficiência e reduzindo custos.

Indicadores de Manutenção Predial

Indicadores são medidas quantitativas ou qualitativas que ajudam a avaliar o desempenho de uma organização, incluindo a gestão de manutenção predial. Eles são úteis para estabelecer metas, avaliar a eficiência e eficácia da manutenção, identificar pontos fortes e fracos e tomar decisões informadas para melhorar a gestão.

Alguns dos indicadores mais utilizados na gestão de manutenção predial são:

• Tempo Médio de Resposta (MTTR) – tempo necessário para resolver uma falha ou manutenção preventiva;
• Taxa de Disponibilidade – proporção de tempo em que o equipamento ou instalação está funcionando corretamente;
• Índice de Manutenção Preventiva (PMI) – número de manutenções preventivas realizadas em relação ao número total de equipamentos;
• Custo Total de Propriedade (TCO) – custo total de manutenção, incluindo despesas com equipamentos, mão de obra, suprimentos e outros custos;
• Índice de Confiabilidade – probabilidade de um equipamento falhar ao longo do tempo;
• Tempo Médio entre Falhas (MTBF) – tempo médio entre falhas de um equipamento;
• Índice de Satisfação do Cliente – satisfação dos usuários com os serviços de manutenção prestados.

Estes são apenas alguns dos indicadores mais comuns utilizados na gestão de manutenção predial. É importante escolher os indicadores adequados para a sua edificação, levando em conta suas metas e objetivos. Além disso, é importante monitorá-los continuamente para garantir a qualidade dos serviços prestados.

Referências

• Normas Técnicas
  • NBR 5462 – Confiabilidade e Mantenabilidade
  • NBR 5671 – Participação dos Intervenientes em Serviços e Obras de Engenharia e Arquitetura
  • NBR 5674 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção
  • NBR 9575 – Impermeabilização – Seleção e Projeto
  • NBR 13752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil
  • NBR 14037 – Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações – Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos
  • NBR 14645 – Elaboração do “como construído” (As Built) para Edificações
  • NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho
  • NBR 16747 – Inspeção Predial – Diretrizes, Conceitos, Terminologia e Procedimento
  • NBR ISO 5492 – Análise Sensorial – Vocabulário
• LEI Nº 13.589 – Dispõe sobre a manutenção de instalações e equipamentos de sistemas de climatização de ambientes.