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Introdução
Este artigo tem como objetivo resumir a NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção, mantendo a maior quantidade possível de informações, até mesmo exemplos e recomendações que poderiam ser omitidas por serem “óbvias”, sendo eliminadas apenas repetições e informações completamente desnecessárias. O resumo também tenta preservar ao máximo a estrutura da norma.
Para aprender sobre mais sobre Gestão de Manutenção Predial, acesse o artigo: Gestão de Manutenção Predial – Guia Completo. Nele abordamos as tecnologias, indicadores, softwares, serviços e procedimentos para realizar o gerenciamento da manutenção predial.
Gestão de Manutenção Predial
Escopo e Considerações
- Características da edificação;
- Tipologia;
- Idade;
- Uso efetivo;
- Tamanho e complexidade da edificação e seus sistemas;
- Manutenção Rotineira;
- Manutenção Corretiva;
- Manutenção Preventiva;
- Manutenção Preditiva ;
- Veja o artigo: Diferença entre Manutenção Preditiva, Preventiva e Corretiva.
Objetivos
- Preservar o desempenho;
- Estabelecer fluxo de informações;
- Definir responsabilidades e autonomia dos envolvidos;
- Prever infraestrutura material, técnica, financeira e recursos humanos;
- Coordenar os diferentes tipos de manutenção;
- Especificar se a manutenção será realizada por equipe local, empresa capacitada ou empresa especializada;
- É recomendado que os indicadores de eficiência sejam periodicamente avaliados e definidos, devendo observar:
- Todas partes da NBR 15575 – Desempenho de Edificações
- Tempo entre solicitação e conclusão do serviço;
- Tempo médio de resposta às solicitações e intervenções de emergência;
- Periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção de acordo com manual;
- Registros das inspeções;
Inspeções Prediais
- Estar de acordo com o Manual de Uso, Operação e Manutenção;
- Seguir modelos elaborados e ordenados de modo a facilitar sua localização, devendo observar:
- Roteiro de inspeção dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;
- Patologias esperadas de acordo com a vida útil;
- Para aprender mais sobre patologias, veja nosso artigo: Patologias na Construção Civil – Tipos e Causas
- Reclamações do usuários;
Veja mais informações no artigo: Inspeções Prediais – Normas, Procedimentos e Documentos
Relatório de Inspeção Predial
- Descrever degradação observada;
- Apontar e estimar, quando possível, perda do desempenho;
- Recomendar ações para minimizar o número de intervenções;
- Traçar um provável desenvolvimento das ocorrências;
Programa de Manutenção
- Determinar atividades essenciais de manutenção referentes a cada sistema e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos. Deve conter:
- Características das atividades;
- Descrição;
- Periodicidade;
- Custo;
- Responsáveis pela execução;
- Documentos de referência;
- Normas;
- Projetos;
- Memoriais;
- Manuais;
- Orientações de fornecedores;
- Métodos de verificação;
- Características das atividades;
- Deve ser atualizado periodicamente;
- Deve observar, além do escopo e considerações iniciais:
- Expectativa da durabilidade dos objetos;
- Estado de preservação;
- Relatórios de inspeções;
- Relatório sobre manutenções realizadas;
- Comparativo entre metas previstas e efetivas;
- Histórico de manutenções;
- Histórico de reclamações;
- Rastreabilidade dos serviços;
- Impactos do clima e ambiente;
- Priorização dos serviços;
- Previsão financeira;
Planejamento Anual das Atividades
Considerações
- Especificações técnicas;
- Disponibilidade de recursos;
- Humanos;
- Financeiros, incluindo previsão de contingência;
- Cronograma Físico-Financeiro;
- Veja mais sobre este item no artigo: O que é e como elaborar um Cronograma Físico-Financeiro?
- Sequência racional de execução e duração dos serviços;
- Procedimentos de execução ou referência às normas técnicas;
- Necessidade de desenhos, incluindo detalhamento;
- Especificação detalhada dos insumos e materiais;
- Mantenabilidade (Nota do Autor: possibilidade/capacidade de manutenção);
- Dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
- Previsão de acesso seguro aos locais de inspeção e manutenção;
- Minimização da interferência no uso normal da edificação;
- Previsão Orçamentária;
- Reserva de recursos para manutenção corretiva;
- Flexibilidade para assimilar margem de erro e danos imprevisíveis;
- Relação clara de custo x benefícios dos serviços;
- Registros de deliberações sobre concordância ou não de execução dos serviços;
Controle e Processo de Manutenção
Orçamento
- Dados do cliente;
- Escopo do serviços ou objeto;
- Detalhamento de cada atividade;
- Descrição;
- Prazos;
- Especificações técnicas para manutenções futuras, com desenhos, cálculos e projetos, quando aplicável;
- Condições comerciais;
- Valor;
- Forma de pagamento;
- Validade da proposta;
- Indicação do responsável técnico;
- Responsabilidade legal das partes, incluindo atendimento às legislações de segurança no trabalho;
- Garantias e exclusões;
- Previsão de seguros, se aplicável;
Avaliação da Proposta
- Qualificação do prestador quanto à capacidade técnica e infraestrutura;
- Experiência;
- Acervo técnico;
- Referência de outros clientes;
- Proposta técnica;
- Atendimento às normas e legislação;
- Habilitação jurídica;
- Regularidade fiscal;
- Idoneidade;
- Capacidade em relação ao porte do serviço;
- Prazo;
- Preço;
- Condições de pagamento;
- Cronograma físico-financeiro;
Meios de Controle
- O executante deve:
- Garantir a segurança para execução dos serviços;
- Proteger o usuário de eventuais danos e prejuízos;
- Delimitar e sinalizar as áreas do serviço;
- Todos serviços de segurança devem permanecer em funcionamento, devendo ser previstas alternativas, se necessário;
- Não é permitido obstruir saídas de emergência;
- Se necessário, deverão ser previstas rotas alternativas e providências antes da obstrução;
- Seguir o cronograma físico-financeiro;
- Atualizar toda documentação relativa às mudanças realizadas: (Nota do Autor: também conhecido como As Built)
- Fiscalizar execução dos serviços;
Documentação
Objetivos
- Evidenciar a gestão de manutenção;
- Possibilitar comparativo do custo x benefício efetivo;
- Reduzir incertezas do planejamento;
- Manter documentação atualizada;
- Auxiliar na programação de futuras manutenções;
Fluxo de Documentação
- Deve existir fluxo, escrito e aprovado, da documentação;
- Fluxo sugerido:
Registros
- Deverão ser mantidos legíveis e disponíveis;
- Devem conter:
- Identificação;
- Descrição;
- Responsável(is) pela coleta de dados;
- Definição do método de arquivamento;
- Definição do prazo de arquivamento;
- Devem ser organizados de acordo com os serviços e alterações realizadas;
Arquivo
- Toda documentação referente às manutenções devem ser arquivadas como parte integrante do Manual de Uso, Operação e Manutenção;
- A responsabilidade legal pela guarda deve ser do proprietário ou síndico;
- Deve ser de fácil acesso e estar disponível para:
- Proprietários;
- Condôminos;
- Construtor, Incorporador e Contratado;
- Quando houver troca de responsável legal, toda documentação deve ser entregue;
Indicadores Gerenciais
- Recomenda-se que o sistema possua indicadores para sua avaliação;
- Indicadores sugeridos:
- Relação entre custo estimado e efetivo;
- Relação entre tempo estimado e efetivo;
- Taxa de sucesso, medida pelo retrabalho;
- Relação temporal de custo x benefício por manutenção;
- Preservação do valor da edificação;
Incumbências ou Encargos
- O proprietário, síndico ou empresa especializada deverá atender à NBR 5674, outras normas aplicáveis e ao Manual de Uso, Operação e Manutenção;
- O proprietário ou condômino deve fazer cumprir as exigência e prover recursos para o Programa de Manutenção;
- O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação que atenda à NBR 14037;
- Em condomínios, cada usuário responde individualmente pela manutenção das unidades autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação;
- O proprietário ou síndico pode delegar a gestão da manutenção para empresa ou profissional contratado;
- A empresa contratada deverá responder pela gestão da manutenção, ficando sob sua responsabilidade:
- Assessorar o proprietário e síndico nas decisões relevantes para manutenção, inclusive adaptação dos sistemas e planejamento anual de atividades;
- Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificação;
- Fornecer documentos que comprovem a execução dos serviços;
- Contratos;
- Notas fiscais;
- Garantias;
- Certificados;
- Outros.
- Realizar inspeções previstas no programa de manutenção preventiva;
- Elaborar previsões orçamentárias;
- Supervisionar execução dos serviços;
- Orçar os serviços;
- Assessorar na contratação de outros serviços terceirizados;
- Orientar os usuários quanto ao uso da edificação;
- Orientar os usuários para situações de emergência;
Referências
- Normas Técnicas
- NBR 5674 – Manutenção de Edificações — Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção
- NBR 14037 – Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações — Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos
- NBR 15575-1 – Edificações Habitacionais — Desempenho –
- Parte 1: Requisitos Gerais
- Parte 2: Requisitos para os Sistemas Estruturais
- Parte 3: Requisitos para os Sistemas de Pisos
- Parte 4: Requisitos para os Sistemas de Vedações Verticais Internas e Externas — SVVIE
- Parte 5: Requisitos para os Sistemas de Coberturas
- Parte 6: Requisitos para os Sistemas Hidrossanitários
- NBR 16747 – Inspeção Predial – Diretrizes, Conceitos, Terminologia e Procedimento
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