O que é Financiamento Imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida por instituições financeiras, pela qual o cliente pode parcelar a compra ou a construção de um imóvel com baixas taxas de juros e condições de pagamento flexíveis. É comum que os bancos façam a cobrança de uma entrada de no mínimo 20% do valor total do imóvel, e os outros 80% podem ser parcelados em até 35 anos, acrescido de juros.
É importante ressaltar que o financiamento imobiliário acontece através de alienação fiduciária, ocasião em que a propriedade do imóvel pertence ao banco até que toda a dívida tenha sido quitada, o que impede que o comprador venda o imóvel, por exemplo. Entretanto, o comprador mantém a posse do bem e pode usá-lo livremente.
Etapas do Financiamento Imobiliário
Este é um processo longo e bastante burocrático, e inclui diversas etapas, como simulações, análise de crédito e avaliação do imóvel. Geralmente, a aprovação do financiamento leva em torno de 2 a 3 meses, dependendo das condições do comprador e do imóvel. Caso haja alguma pendência na documentação de ambos, o processo pode levar mais tempo para ser concluído.
Para realizar o financiamento de um imóvel o interessado deve atender a alguns pré-requisitos. De acordo com informações da Caixa, é necessário ser brasileiro nato, naturalizado ou estrangeiro com visto de residência, comprovar maioridade civil (ser maior de 18 anos ou menor emancipado com 16 anos), possuir renda necessária para a quitação das parcelas e estar com o nome limpo.
A seguir, listamos todas as etapas que constituem o processo de financiamento imobiliário.
Simulação
Fazendo uma simulação do financiamento em diferentes instituições financeiras, o interessado consegue analisar a oferta que melhor atende as suas necessidades. Alguns bancos aceitam o financiamento de até 90% do valor do imóvel, como o Itaú. Além disso, existem diversas linhas de crédito, taxas de juros e prazos de pagamento, que podem fazer bastante diferença no valor final do imóvel.
Cadastro
Após escolher a melhor oportunidade de financiamento, o interessado deve comparecer à instituição financeira para realizar o cadastro. Esse processo é bastante burocrático e envolve a apresentação de diversos documentos que comprovem a capacidade de quitar as prestações do financiamento. Desse modo, é interessante organizar todos os documentos necessários com antecedência para evitar transtornos.
Análise de Crédito
A instituição financeira irá verificar a documentação apresentada e analisar se o interessado é capaz de quitar as parcelas do financiamento ou não, de acordo com a renda informada. É comum que a parcela do financiamento não ultrapasse 30% da renda do interessado.
Avaliação do Imóvel
O imóvel em questão deve passar por uma avaliação técnica, feita por um profissional qualificado (engenheiro, arquiteto, advogado ou corretor). Essa avaliação irá estimar o valor de mercado do imóvel e determinar se está de acordo. Normalmente, é o interessado no financiamento que paga a taxa de avaliação, mas alguns bancos incluem esse valor no contrato.
Contrato
Após a avaliação do imóvel, o banco irá gerar o contrato do financiamento, onde irão constar o prazo de pagamento, valor das parcelas e demais condições, e será assinado pelo interessado e pela instituição credora.
Pagamento das Parcelas
O interessado deve pagar as parcelas conforme o firmado em contrato, atentando para as datas de vencimento. O atraso no pagamento gera multa e juros proporcionais aos dias de atraso, e além disso, o banco pode incluir o CPF do interessado em cadastros restritivos de crédito, como o SERASA. Caso as parcelas não sejam pagas, o banco pode leiloar o imóvel!
Termo de Quitação
Finalmente, uma vez que o financiamento tenha sido quitado, é necessário fazer o termo de quitação no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento é emitido pela instituição credora e permite que o comprador retire a alienação fiduciária, de modo que o comprador se torne o proprietário oficial do imóvel.
Documentação Necessária
Como mencionado anteriormente, financiar um imóvel é um processo bastante burocrático e demorado, pois o banco deve ter a certeza de que o interessado tenha condições de quitar as parcelas do empréstimo. Para isso, é necessária a apresentação de diversos documentos referentes ao comprador, ao vendedor e ao imóvel em questão.
Geralmente, os documentos solicitados para a análise de crédito são os seguintes:
- Comprador (Pessoa Física)
- RG e CPF
- Certidão de nascimento, casamento ou união estável
- Comprovante de renda (declaração do imposto de renda ou holerite) emitido no máximo há 2 meses
- Certidão conjunta de débitos de tributos federais
- Comprador (Pessoa Jurídica)
- Contrato social ou Estatuto social
- Certidão negativa de débito do INSS
- Certificado de regularidade do FGTS
- Certidão de quitação de tributos federais
- Vendedor (Pessoa Física)
- RG e CPF
- Certidão de nascimento, casamento ou união estável
- Certidão conjunta de débitos de tributos federais
- Documentos do imóvel
- Certidão Negativa de Ônus Real
- Certidão Negativa de Impostos e Taxas Municipais
- Carnê de IPTU
- Declaração de Não-Existência de Débitos Condominiais
Tipos de Financiamento
O interessado pode ainda escolher o tipo de financiamento que melhor encaixe em seu perfil, qual a opção mais em conta e em quanto tempo pretende se mudar. Sendo assim, listamos os três principais tipos de financiamento:
Imóvel Pronto
A linha de crédito mais comum concedida pelas instituições financeiras é o financiamento do imóvel pronto, que já se encontra em condições de ser habitado. Uma vez que se trata de um contrato definitivo e envolve terceiros, a burocracia para aprovação da documentação é bastante grande. O investimento aqui também é alto: nesse caso, o banco exige o pagamento imediato de um valor de entrada, que pode ser de 10% a 30% do valor total do imóvel.
Imóvel na Planta
Uma boa estratégia para adquirir um imóvel a um preço mais baixo é o financiamento do imóvel na planta. Nessa modalidade, o interessado adquire um imóvel ainda em construção, de modo que as construtoras estabelecem um valor mais baixo do que seria cobrado por uma unidade pronta, como forma de compensar os riscos. Outra vantagem é a maior flexibilidade no pagamento da entrada, sendo diluída no valor das parcelas. As taxas cobradas nessa modalidade também são menores em comparação as do imóvel pronto.
Construção
Diferentemente do financiamento na planta, que é destinado a empreendimentos imobiliários, o financiamento de construção permite o crédito para construir em terreno próprio. Por exemplo, o Caixa Construção é uma opção oferecida pela Caixa Econômica que possibilita uma linha de crédito para a construção, reforma ou ampliação da casa própria, realizado a partir do SFH, e também pode ser feito através do Programa Casa Verde e Amarela.
Modalidades de Financiamento
Adquirir a casa própria é o sonho da maioria dos brasileiros. Dessa forma, escolher a melhor modalidade garante uma economia maior e um pagamento em menor prazo.
Basicamente, as modalidades de financiamento possuem uma taxa fixa determinada pelo banco mais uma taxa variável. Ou seja, a taxa de juros total do financiamento imobiliário pode variar ao longo do prazo.
IPCA
É a modalidade de financiamento mais arriscada hoje. Basicamente, ela é atrelada à inflação, e além disso, possui uma taxa fixa em torno de 2% a 4% no momento da contratação. Essa modalidade surgiu em 2019, quando a inflação no país estava relativamente baixa e estável, na casa dos 2%. Hoje, o índice IPCA acumulado em 12 meses passa de 10%.
Juros da Poupança
Essa modalidade está vinculada ao índice Selic, que determina a rentabilidade da poupança. Dessa forma, considera-se que essa opção é mais segura que a do IPCA, uma vez que os juros da poupança possuem um teto estipulado, com valor máximo de 6,17% ao ano.
TR
A TR (taxa referencial) surgiu na década de 90 com o objetivo de ter uma taxa de juros variável para que pudesse compensar a variação da inflação, que naquela época, era bastante alta. Contudo, a taxa referencial hoje está na casa dos 0% desde 2017. Apesar de estar ligada ao IPCA, a TR é muito menos volátil e, portanto, mais segura.
FGTS
O saldo do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo e Serviço) pode ser utilizado para compra do imóvel, amortização ou abatimento do saldo devedor. Para isso, o interessado deve ter pelo menos três anos de carteira assinada, não necessariamente consecutivos. O rendimento do FGTS é baixo e não acompanha a inflação e, portanto, é uma opção bastante interessante.
Programa Casa Verde e Amarela
O Programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida) é uma iniciativa do Governo Federal que oportuniza o financiamento de moradias para famílias de baixa renda, instituído pela Lei Nº 14.118, de 12 de Janeiro de 2021.
Por meio das taxas de juros mais baixas do mercado, o programa pretende garantir o benefício para mais de 1 milhão de brasileiros com renda mensal de até R$ 7.000,00. Esse projeto deve ainda estimular o desenvolvimento econômico e a geração de trabalho e renda, além de possibilitar o direito à moradia digna.